Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Tôi đang làm thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 86,3 m2 đất ở tại xã. Trước đó, tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 2 thửa đất: thửa thứ nhất được công nhận 150 m2 đất ở tại nông thôn, miền núi, thửa thứ hai nằm trong khu quy hoạch dân cư giai đoạn II, diện tích 67,5 m2 (Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất). Tôi thường trú tại khu vực nông thôn, miền núi, có hạn mức giao đất ở theo Quyết định số 48/QĐ-UBND ngày 15/10/2024 của UBND tỉnh Quảng Ninh là 400 m2/cá nhân. Tôi xin hỏi, 86,3 m2 tôi đang làm thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là trong hay ngoài hạn mức giao đất ở?

Tôi xin hỏi, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất mà nguồn gốc đất do Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng thuộc điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai thì có bắt buộc phải xác nhận lại thời hạn sử dụng trên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho hay không? Hiện có 2 quan điểm khác nhau về nội dung trên: Ý kiến 1: Trường hợp trên khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm (không phải làm thủ tục gia hạn) nên vẫn được xác định là "trong thời hạn sử dụng đất" và đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định tại quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, không cần phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền. Ý kiến 2: Trường hợp trên khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm (không phải làm thủ tục gia hạn) nhưng phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Đối với vướng mắc khi gia hạn thời hạn sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai năm 2024, căn cứ Khoản này, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn gốc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà hết thời hạn sử dụng đất thì không có quy định gia hạn thời hạn sử dụng đất như thế nào. Hiện có 2 ý kiến: Ý kiến 1: Trường hợp người nhận chuyển nhượng là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước giao đất trong hạn thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp muốn xác nhận lại thời hạn sử dụng đất thì thực hiện theo Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Trường hợp người nhận chuyển nhượng là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì không có quy định về việc xác nhận thời hạn sử dụng đất. Ý kiến 2: Trường hợp người nhận chuyển nhượng không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước giao đất trong hạn thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp muốn xác nhận lại thời hạn sử dụng đất thì thực hiện theo Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Trường hợp người nhận chuyển nhượng không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 64 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền có hướng dẫn đối với các trường hợp tôi nêu trên.

Anh được cấp nhà tình thương vào tháng 12/2004. Nay anh tôi muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thủ tục như thế nào?

Công ty tôi nhận chuyển nhượng đất, trên Giấy chứng nhận đang là đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng lâu dài. Tôi xin hỏi, khi công ty nhận chuyển nhượng thì có bị điều chỉnh thành thời hạn sử dụng đất 50 năm hay không? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không thể hiện nguồn gốc sử dụng đất như trước đây, vậy có cách nào để kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất hay không? Nếu trường hợp nguồn gốc cho thuê đất trước đây là nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vậy bây giờ nếu công ty tôi nhận chuyển nhượng thì có cần phải làm thủ tục trả đất lại cho UBND để ký lại hợp đồng thuê đất hay không?

Gia đình tôi có 200 m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng năm 2015 (sổ hồng). Nay tôi muốn xác định mốc giới để xây dựng nhà. Tôi đã liên hệ UBND xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, Phòng Nông nghiệp và Môi trường, tuy nhiên đều được trả lời, không có thẩm quyền xác định mốc giới. Tôi xin hỏi, vậy cơ quan nào có thẩm quyền xác định mốc giới thửa đất đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành?

Tôi là giáo viên đang công tác. Năm 2010, tôi mua đất trồng cây hằng năm, thời hạn sử dụng ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tháng 12/2022. Hiện tôi vẫn đang sử dụng đất. Xin hỏi, tôi có được Nhà nước gia hạn hay xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 hay không? Nếu được thì tôi phải làm như thế nào để được gia hạn hoặc xác nhận lại thời hạn sử dụng đất?

Gia đình tôi có 2 thửa đất ở tại nông thôn liền kề. Gia đình có nhu cầu tách một phần diện tích của thửa thứ nhất, phần diện tích còn lại do không đủ diện tích tối thiểu theo nên sẽ hợp với thửa thứ 2. Tuy nhiên, thực tế đo đạc cho thấy, kích thước các cạnh của thửa thứ 2 không thay đổi nhưng diện tích tổng thể nhỏ hơn so với diện tích trên sổ đỏ cấp lần đầu năm 2001. Đồng thời, sổ cấp lần đầu là sổ cấp cho hộ gia đình. Theo quy định tại Luật Đất đai hiện hành, gia đình tôi phải thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục tách, hợp thửa. Tôi xin hỏi, để giảm thiểu chi phí, lệ phí (như thẩm định, phôi sổ,...), thời gian (nộp nhiều lần) cho người dân và rút ngắn thời gian tiếp nhận hồ sơ của cán bộ thì người dân có thể nộp hồ sơ thực hiện các thủ tục này trong cùng một lần được không?

Hộ gia đình ông A có thửa đất diện tích 360 m2, làm nhà ở từ trước ngày 15/10/1993, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp đủ hạn mức công nhận đất ở tại địa phương là 360 m2). Năm 2005, ông A được UBND xã bán trái thẩm quyền một lô đất ở diện tích 100 m2 và chưa nộp tiền sử dụng đất. Nay ông A đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 100 m2 được tính là đất ở vượt hạn mức hay trong hạn mức giao đất ở (hạn mức giao đất ở tại địa phương là 150 m2)?

Đơn vị tôi đang thực hiện dự toán mua phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với giá dự toán khoảng hơn 2 tỷ đồng. Tôi xin hỏi, ngoài Bộ Nông nghiệp và Môi trường (thông qua Trung tâm Kiểm định và Kỹ thuật địa chính, Cục Quản lý đất đai) thì còn cơ quan đơn vị nào được phép bán phôi Giấy chứng nhận không? Trong trường hợp này đơn vị tôi có áp dụng việc mua sắm phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm o Khoản 3 Điều 82 Nghị định số 17/2025/NĐ-CP ngày 6/2/2025 của Chính phủ không?

Ngày 20/3/2025, tôi làm thủ tục phân chia di sản thừa kế. Ngày 25/3, tôi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, cán bộ thuế tại bộ phận Một cửa hướng dẫn kê khai nộp thuế đất phi nông nghiệp. Tôi đã về phường làm thủ tục kê khai thuế đất phi nông nghiệp nhưng mãi không có thông báo nộp thuế, tôi phải lên chi cục thuế làm việc, đến ngày 07/5 mới có kết quả số thuế phải nộp và khi đó tôi mới nộp tiền và hoàn thiện hồ sơ để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai được. Theo quy định của pháp luật thì quá 30 ngày kể từ ngày công chứng văn bản phân chia di sản thừa kế sẽ bị phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên, việc chậm trễ này không phải do lỗi chủ quan của tôi. Xin hỏi, vậy trường hợp này xử lý như thế nào?

Đề nghị cơ quan chức năng giải đáp về hình thức sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thông tin trên Giấy chứng nhận như sau: Loại đất: Đất trồng cây hằng năm khác (HNK) Thời hạn sử dụng đất: 1/7/2064 Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất; hoặc công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân có nguyện vọng xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp (HNK) có các thông tin nêu trên sang đất thương mại dịch vụ để làm homestay, dịch vụ lưu trú, không phải làm kinh doanh du lịch và mong muốn nộp tiền một lần. Việc chuyển mục đích sử dụng đất này phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tôi xin hỏi, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất như trình bày ở trên thì sẽ được giữ nguyên hình thức/nguồn gốc sử dụng đất như trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ban đầu hay bắt buộc phải thay đổi sang hình thức/nguồn gốc sử dụng đất khác (sang giao đất hay cho thuê đất)?