Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Tôi trúng đấu giá quyền sử dụng 131,6 m2 đất trồng cây lâu năm, có nhà trên đất, chưa được chứng nhận sở hữu nhà, đã nộp đủ tiền và hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Tuy nhiên, đến nay việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Tôi đã liên hệ với UBND phường thì được trả lời trường hợp này phải được chấp nhận xử phạt hành chính và đóng tiền chuyển mục đích mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy trường hợp mua tài sản đấu giá như trên nếu người chủ cũ không chịu nộp phạt thì tôi không được cấp Giấy chứng nhận do nếu sử dụng sai mục đích, thành phần hồ sơ cần có Quyết định xử lý vi phạm và chứng từ nộp phạt, hoặc trường hợp nhà được xây dựng sau ngày 1/7/2014 chủ cũ không chịu nộp phạt và tôi không chịu khắc phục hậu quả là khôi phục lại hiện trạng ban đầu (đập bỏ nhà) thì tôi không được cấp Giấy chứng nhận có đúng không? Trong khi tài sản tôi mua theo hợp đồng có nêu chi tiết tài sản nhà trong đó. Tôi mong được cơ quan hướng dẫn để có thể cấp được Giấy chứng nhận.

Năm 2025, gia đình tôi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với diện tích 200 m². Thửa đất do bố mẹ tôi khai hoang, sử dụng làm đất ở trước năm 1975. Năm 1985, do lũ lụt gia đình chuyển đi nơi khác và sử dụng thửa đất vào mục đích trồng cây lâu năm. Bố mẹ tôi chết không để lại di chúc, năm 2013 gia đình tôi đã lập văn bản phân chia di sản thừa kế đối với thửa đất trên, thửa đất được xác định là đất trồng cây lâu năm. Năm 2016, gia đình xây nhà trên đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, đã chấp hành nộp phạt. Theo bản đồ địa chính năm 2006, thửa đất là đất trồng cây lâu năm; theo quy hoạch chung năm 2025 của phường, thửa đất được xác định là đất thương mại - dịch vụ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ trả lời không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, căn cứ khoản 5 và khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 với lý do sử dụng đất vi phạm pháp luật hoặc sử dụng không đúng mục đích. Tôi cho rằng gia đình tôi khai hoang từ trước năm 1975, không lấn chiếm; đồng thời thắc mắc việc "sử dụng không đúng mục đích đã được Nhà nước công nhận" là chưa phù hợp vì gia đình chưa từng được cấp Giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi, trường hợp này có được cấp Giấy chứng nhận hay không và nếu có thì áp dụng Điều 138 hay Điều 139 Luật Đất đai 2024?

Đất của tôi được UBND xã giao không đúng thẩm quyền năm 2003, nhưng chưa xây nhà ở, bản đồ quy hoạch của UBND xã thể hiện đất ở nông thôn, có tên chủ sử dụng, hằng năm đều nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đúng tên chủ sử dụng, hiện trạng có chuồng trại chăn nuôi và trồng rau. Nay tôi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được UBND xã trả lời, đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận với lý do hiện trạng là đất trống, chưa có nhà ở và đã quy hoạch đất ở nông thôn. Tôi xin hỏi, trường hợp này có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không? Tại sao? Nếu đủ điều kiện cấp thì có được cấp Giấy chứng nhận với mục đích đất ở không?

Đất của tôi được cấp Giấy chứng nhận năm 2008, có một phần không được công nhận do thuộc quy hoạch đường giao thông, nhưng đến nay vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất. Tôi xin hỏi, nay tôi có thể làm hồ sơ để xin công nhận quyền sử dụng đối với phần đất còn lại được không? Có quy định nào về việc cấp quyền sử dụng đất đối với diện tích chưa có kế hoạch sử dụng đất hay không?

Năm 2018, gia đình tôi mua lại thửa đất nông nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giấy tờ mua bán viết tay giữa 2 gia đình, được phường xác nhận sử dụng ổn định vào mục đích nông nghiệp. Tôi xin hỏi, căn cứ khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không?

Tôi xin hỏi, hiện nay làm Giấy chứng nhận đất rừng sản xuất thực hiện theo quy định nào? Để làm Giấy chứng nhận, có cần thu hồi sổ xanh và làm đường ô tô đi lại không?

Nhà tôi có 800 m2 đất ở, hiện tại không có lối vào để tách thửa. Tôi có thỏa thuận với thửa đất liền kề để mở lối đi chung và mục đích để tôi thừa kế lại, làm nhà nhằm ổn định cuộc sống. Khi tiến hành làm hồ sơ, tôi nhận được thông tin, người dân không được hiến đất mở đường. Tôi cho rằng quy định như vậy là bất cập. Đất nhà tôi là đất ở, có thể cho con cháu xây dựng nhà ở để ổn định cuộc sống, nhưng vướng về vấn đề tách thửa nên không thể xây dựng nhà. Với diện tích hơn 800 m2, một năm nhà tôi phải đóng phí phi đất nông nghiệp rất cao. Thửa đất nhà tôi hoàn toàn không bị vướng vào các dự án và hiện tại tôi đã chừa một cống thoát nước ra đường chính. Theo tôi tìm hiểu thì hiện tại không có văn bản pháp luật nào cấm người dân hiến đất mở đường để tách thửa và để con cháu kế thừa. tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải đáp, vì sao gia đình tôi không thể hiến đất mở đường?

Điểm a khoản 3 mục II nội dung C phần V của Phụ lục số I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP có quy định: “3. Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện các công việc sau: a) Trích lục bản đồ địa chính đối với nơi đã có bản đồ địa chính. Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì kiểm tra, ký xác nhận mảnh trích đo bản đồ địa chính theo quy định, trừ trường hợp mảnh trích đo bản đồ địa chính đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2025; trường hợp trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì đề nghị đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính; đơn vị đo đạc có trách nhiệm thực hiện trích đo bản đồ địa chính trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của cấp xã, người sử dụng đất phải trả chi phí theo quy định...”. Trường hợp đã có bản đồ địa chính, thửa đất có sự sai khác về hình thể do vậy không thể thực hiện trích lục thửa đất để phục vụ việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, không thể trích đo bản đồ địa chính để đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu được. Người dân đã thuê đơn vị đo đạc để đo đạc chỉnh lý thửa đất phục vụ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu. UBND xã, phường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không ký xác nhận sơ đồ thửa đất. Tôi xin hỏi, vậy cơ quan nào ký vào sơ đồ thửa đất? Vì trong Nghị định số 151/2025/NĐ-CP không quy định cụ thể nội dung này.

Tôi có thửa đất được UBND xã giao năm 1984, sử dụng liên tục, ổn định từ đó đến nay. Năm 2025, tôi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. UBND xã xác định đất của tôi là đất giao không đúng thẩm quyền, sau đó được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận theo đúng diện tích, ranh giới thửa đất tôi đang sử dụng. Tại Giấy chứng nhận do UBND huyện cấp, Mục 4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất có ghi phạm vi ảnh hưởng hành lang giao thông: x.xx m2; Mục 5. Ghi chú có ghi thửa đất có x.xx m2 thuộc hành lang bảo vệ an toàn đường. Qua tìm hiểu, tôi được biết phạm vi ghi trong Mục 4 của Giấy chứng nhận là phần vỉa hè đường giao thông theo quy hoạch phân khu được UBND tỉnh phê duyệt. Theo khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024: “Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao…”. Qua đối chiếu, thửa đất tôi được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 thì không có nội dung đánh giá phù hợp với quy hoạch (phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn). Tôi xin hỏi, UBND huyện (cũ) cấp Giấy chứng nhận cho tôi theo khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 ghi nội dung tại Mục 4, Mục 5 như ông đã nêu ở trên có đúng quy định không? Tôi cần liên hệ cơ quan nào và làm thủ tục gì để điều chỉnh lại Giấy chứng nhận do UBND huyện (cũ) cấp?

Tôi có 2 thửa đất nông nghiệp đã được cấp bìa đỏ năm 1997 với tổng diện tích 800 m2 (thửa số 1 có diện tích 500 m2, thửa số 2 có diện tích 300 m2). Năm 2000, thực hiện phương án dồn điền đổi thửa của nhà nước, thửa số 1 được đổi và dồn về thửa số 2 thành thửa đất mới với diện tích 800 m2. Nay, tôi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho thửa đất sau dồn điền đổi thửa là 800 m2 nhưng UBND xã và Văn phòng Đăng ký đất đai đều từ chối tiếp nhận hồ sơ với lý do không thuộc thẩm quyền. Tôi xin hỏi, trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do dồn điền đổi thửa theo phương án được phê duyệt thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cơ quan, người có thẩm quyền tại khoản 12 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP là UBND cấp xã, Chủ tịch UBND cấp xã hay UBND cấp tỉnh (Sở Nông nghiệp và Môi trường/Văn phòng Đăng ký đất đai), Chủ tịch UBND cấp tỉnh (Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường/Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai)?

Tôi đang làm công tác giải phóng mặt bằng tại Ban quản lý dự án. Trong quá trình thực hiện, tôi gặp vướng mắc trong việc hiểu đúng quy định tại khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024, cụ thể: Theo khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024: “Trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu”. Như vậy, điều kiện để người dân được hỗ trợ theo ông Quân hiểu là có 4 yếu tố: có đất ở thu hồi; phải di chuyển chỗ ở; được bồi thường bằng đất ở; số tiền bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị suất tái định cư tối thiểu. Tôi đã xây dựng phương án theo cách hiểu và trình thẩm định thì hội đồng thẩm định xã không chấp nhận và giải thích là điều kiện để được hỗ trợ theo khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024 là "người sử dụng đất phải bị thu hồi hết đất ở". Công văn của Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng hướng dẫn như vậy. Tôi xin hỏi, vậy cách hiểu nào là đúng?