Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Đất thuộc vành đai khu quân sự X, Bộ Quốc phòng bàn giao lại cho UBND tỉnh Y quản lý ngày 21/3/1988. Đến ngày 21/11/1995, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số Z thu hồi giao cho UBND tỉnh Y quản lý. Năm 1988, ông A tự vào sử dụng. Năm 1992, ông A xây dựng nhà. Ngày 27/8/1992, ông A làm hợp đồng mua bán nhà đất lại cho ông B sử dụng. Thửa đất không thuộc danh sách đất công do UBND phường quản lý. Hợp đồng mua bán nhà của ông A bán cho ông B được UBND xã xác nhận 27/8/1992 thể hiện nội dung: “Theo Hợp đồng mua bán nhà của ông A, bán lại cho ông B, UBND xã… xác nhận việc sang nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của ông A, còn về đất đai không thuộc quyền quản lý của địa phương, kính chuyển các cấp có thẩm quyền xem xét, giải quyết”. Các thửa đất sử dụng ổn định từ 1992 đến nay, hiện trạng đã có nhà trên đất, không có tranh chấp và đóng thuế sử dụng đất hằng năm là đất ở cho toàn bộ phần diện tích đất. Về quy hoạch hiện nay của 3 thửa đất: Quy hoạch sử dụng đất: 2 thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch, là đất phát triển hạ tầng và đất giao thông, 1 thửa đất phù hợp quy hoạch, là đất ở tại đô thị (thửa 1). Quy hoạch phân khu: thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch là đất cây xanh cách ly và đất giao thông, đất ở dự án mật độ cao (thửa 1). Tôi xin hỏi, UBND phường từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cả 3 thửa có đúng quy định hay không? Lý do UBND phường từ chối là thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phân khu; thửa đất 1 chỉ phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không phù hợp quy hoạch phân khu nên cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Gia đình tôi có thửa đất được gia đình sử dụng ổn định từ trước năm 1972 tới nay. Năm 1986, tôi có đi đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg và được cấp chứng nhận, tuy nhiên do thời gian quá lâu nên đã bị thất lạc. Sổ đăng ký ruộng đất tại cấp xã và cấp huyện cũng thất lạc, không còn lưu trữ. Gia đình tôi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất này. Đất có nguồn gốc do bố mẹ chồng tôi khai hoang từ trước năm 1972, thời điểm đó, bố mẹ chồng tôi đã dựng căn nhà tường trình để ở. Sau đó bố mẹ chồng để lại toàn bộ thửa đất này cho vợ chồng tôi. Theo bản đồ giải thửa, thửa đất có chữ T thể hiện là thổ cư và có diện tích 2.445 m2 (bản đồ được thiết lập từ năm 1991-1992). Đất sử dụng ổn định không tranh chấp. Theo điểm a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn “hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này” thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất”. Theo Quyết định số 24/2024/QĐ-UBND tỉnh Bắc Giang (cũ): “Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 thì diện tích đất ở được xác định bằng năm (05) lần hạn mức giao đất ở tương ứng với từng vùng, khu vực quy định tại khoản 1, 2 Điều 3 quy định này nhưng không vượt quá diện tích thửa đất đang sử dụng và tối đa 800 m2 (Tám trăm mét vuông)”. Từ các ý trên tôi nhận thấy, với thửa đất có nhà ở sử dụng trước ngày 18/12/1980 thì trong cả hai trường hợp: Thửa đất có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai, thửa đất không có giấy tờ theo Điều 138 Luật Đất đai thì “hạn mức công nhận đất ở” đều giống nhau và được quy định theo khoản 5 Điều 141 Luật này. Tôi xin hỏi, cách hiểu của tôi như trên có đúng, phù hợp với quy định của Luật không?

Gia đình tôi hiện có 300 m2 đang sử dụng để chăn nuôi, trồng trọt. Nguồn gốc là đất khai hoang từ thời ông cha (trước ngày 18/12/1980), không tranh chấp, không lấn chiếm hành lang giao thông, công trình thủy lợi công cộng... Xin hỏi, nay tôi muốn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận là đất nông nghiệp hoặc đất vườn cho mảnh đất nêu trên có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào?

Mẹ tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 1/2/2013, nguồn gốc sử dụng hình thành từ trước năm 1980, diện tích 324 m2, toàn bộ được công nhận đất ở nông thôn lâu dài. Tháng 11/2024, sau khi mẹ tôi làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì diện tích đất ở bị hạ xuống còn 180 m2 và 144 m2 là đất trồng cây lâu năm. Xin hỏi, gia đình tôi bị hạ định mức đất ở theo văn bản hướng dẫn nào? Như vậy có đúng không?

Ngày 21/8/1996, UBND TP. Hà Nội có quyết định thu hồi đất do hợp tác xã nông nghiệp đang quản lý, sử dụng; giao cho 80 hộ gia đình xã viên sử dụng để làm nhà ở. Ngày 10/12/1996, các hộ được cấp phép xây dựng. Ngày 6/3/1997 có trích lục bản đồ của Sở Địa chính, sau đó hợp tác xã đã giao đất cho 80 hộ gia đình. Cấp trái thẩm quyền. Tôi xin hỏi, vậy việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các hộ xã viên sẽ thực hiện như thế nào?

Gia đình tôi nhận chuyển nhượng một phần đất nhà hàng xóm năm 2007, hiện trạng bản đồ địa chính đã đo thành hai thửa. Nay tôi có nhu cầu đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời điểm sử dụng đất được xác định là năm 2007 hay từ thời điểm chủ cũ sử dụng?

Hàng xóm nhà tôi đăng ký trích đo chỉnh lý bản đồ địa chính với lý do cấp đổi, ranh giới thửa đất thay đổi so với bản đồ địa chính. Việc này khiến một phần đất của nhà tôi và 1 hộ khác hợp vào thửa gốc của hàng xóm thành thửa đất mới. Tôi xin hỏi, việc lập bản đồ chỉnh lý ảnh hưởng đến đất của nhà tôi mà không ai thông báo có coi là có dấu hiệu vi phạm hay không?

Gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 16/12/1996 với tổng diện tích 1.290,0 m2. Qua đối chiếu theo bản đồ đo đạc tổng thể năm 2017 và bản đồ 299: Hình thể thửa đất được cấp Giấy chứng nhận năm 1996 so với số liệu đo đạc tổng thể năm 2017 có sự khác nhau, đất cấp trên Giấy chứng nhận không đúng vị trí thửa đất gia đình đang sử dụng mà trùng vào vị trí đất của 4 hộ gia đình khác. Giữa gia đình tôi và các hộ dân không có tranh chấp. Gia đình tôi thấy có sai sót nên đã đề nghị cấp có thẩm quyền giải quyết cấp lại Giấy chứng nhận đúng với vị trí và diện tích của gia đình, tuy nhiên cán bộ phường lại hướng dẫn ra tòa. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét hướng dẫn thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận cho gia đình tôi.

Năm 2018, tôi mua một thửa đất ở nông thôn diện tích 385 m², trong đó 100 m² đất ở, 285 m² đất trồng cây lâu năm. Trên đất đã có nhà ở (do chủ cũ xây dựng từ trước). Gia đình tôi sinh sống ổn định tại đây nhiều năm. Năm 2024, khi Luật Đất đai mới được ban hành, để tránh vướng mắc về sau, tôi liên hệ UBND xã (sau khi địa phương sáp nhập) để làm lại Giấy chứng nhận. Cán bộ đo đạc bằng vệ tinh và ghi nhận hiện trạng nhà ở thực tế đã xây hơn 100 m². Tôi có nguyện vọng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở lên khoảng 300 m² theo hạn mức đất ở nông thôn, nhưng được cán bộ thông báo là “khó chuyển”. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này, tôi có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn theo hạn mức 300 m² không? Việc không cho phép chuyển đổi có đúng quy định pháp luật hiện hành không? Gia đình tôi cần thực hiện thủ tục hoặc căn cứ vào điều khoản pháp luật nào để bảo đảm quyền lợi hợp pháp?

Bố chồng tôi là xã viên hợp tác xã. Ngày 6/7/1993, hợp tác xã có biên bản bàn giao nhà ở cho bố chồng tôi, diện tích 28 m2 được xây dựng trên mảnh đất có diện tích 67,8 m2 với giá trị 1.500.000 đồng. Ngày 1/2/1994, UBND huyện – hợp tác xã có tờ trình xin thanh lý nhà ở cấp 4 và đất ở kèm theo, trong đó có nội dung, hợp tác xã đã đồng ý giao trả lại nhà nước trên 8.000 m2 đất để xây dựng chợ, diện tích còn lại 1.469 m2 bao gồm 26 gian nhà ở và đã giao cho 25 xã viên có nhu cầu nhà ở. Ngày 15/3/1994, có sơ đồ mặt bằng khu gia đình hợp tác xã. Ngày 12/5/1994, có trích lục bản đồ xã của Phòng Địa chính huyện kẻ vẽ. Ngày 29/1/1996, hợp tác xã có tờ trình xin cải tạo nâng cấp khu nhà ở của xã viên đã được các cấp duyệt. Tôi xin hỏi, vậy việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho bố chồng tôi theo khoản nào, điểm nào, điều nào trong Luật Đất đai?

Bố mẹ vợ tôi đã mất năm 2018, 2019 và để lại 1 thửa đất tại tỉnh khác, đã được cấp Giấy chứng nhận vào năm 1995 mang tên bố vợ tôi. Tuy nhiên, tên đệm của bố vợ tôi trên Chứng minh nhân dân và trên Giấy chứng nhận bị sai khác. Tôi xin hỏi, nay vợ tôi ủy quyền cho tôi làm đại diện để thực hiện yêu cầu đính chính thông tin sai sót trên Giấy chứng nhận theo địa giới hành chính hiện tại có được không? Trình tự thủ tục chi tiết tôi phải thực hiện như thế nào?