Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Gia đình tôi khai phá khoảng 2 ha đất từ năm 1986 để trồng cây lâm nghiệp. Đến năm 2004, gia đình xây dựng một căn nhà cấp 4 khoảng 100 m² trên khu đất này. Gần đây, gia đình tôi tiến hành đo đạc và làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở và đất rừng sản xuất. Tuy nhiên, hồ sơ bị Phòng Kinh tế trả lại với lý do khu đất nằm trong quy hoạch ba loại rừng nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Theo tôi, tại Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định trách nhiệm của UBND cấp xã về các trường hợp phải đối chiếu với quy hoạch, không đề cập đến đất rừng sản xuất. Tôi xin hỏi, trường hợp đất rừng sản xuất do người dân tự khai hoang, không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải đối chiếu với quy hoạch lâm nghiệp hay không? Nếu diện tích đất nằm trong quy hoạch lâm nghiệp thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Gia đình tôi có thửa đất vườn trong khu dân cư, phù hợp quy hoạch đất ở, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ngày 24/2/1993. Năm 2010, thửa đất được tách thành 2 thửa mới và được cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa. Năm 2022, gia đình tôi đăng ký biến động và đính chính mục đích sử dụng đất thành đất trồng cây lâu năm theo hướng dẫn của cán bộ địa chính phường. Năm 2025, tôi nhận thừa kế hợp pháp và đứng tên trên Giấy chứng nhận. Hiện nay, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để con cháu xây dựng nhà ở. Tôi xin hỏi, với nguồn gốc đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 15/10/1993, thửa đất này thuộc đối tượng nào theo quy định của Luật Đất đai 2024 khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất? Đồng thời, khi chuyển sang đất ở, việc tính tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng theo đối tượng nào trong Nghị định số 103/2024/NĐ-CP?

Tôi có Chứng chỉ hành nghề giám sát hạng I: Giám sát lắp đặt thiết bị công trình - Giám sát công tác lắp đặt thiết bị vào công trình, vậy tôi có thể ký các hồ sơ chất lượng hạng mục cấp thoát nước hay không?

Khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025 đã bãi bỏ khoản 4 Điều 148 Luật Xây dựng năm 2014 về việc cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng cho tổ chức. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành công văn chỉ đạo Sở Xây dựng dừng cấp mới chứng chỉ hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2025 bãi bỏ khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025. Tôi xin hỏi, vậy theo Luật Xây dựng năm 2025 thì nhà thầu lại tiếp tục phải yêu cầu nhà thầu có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng có đúng không?

Năm 2019, tôi nhận chuyển nhượng 3.000 m2 đất trồng cây hằng năm. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng 500 m2. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi tôi nhận chuyển nhượng thì trên đất có công trình nhà ở do chủ cũ xây dựng và sau đó tôi có sửa sang lại công trình này vì lúc đó hiện trạng căn nhà đã xuống cấp trầm trọng. Nay khi tôi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, UBND xã yêu cầu tôi phải nộp phạt vi phạm hành chính vì xây dựng công trình trên đất nông nghiệp và phải tháo dỡ công trình trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng trên thực tế, thửa đất đã được chuyển nhượng qua nhiều người sau đó mới đến tôi, và theo lời hàng xóm thì thửa đất đã được sử dụng trước năm 2000, căn nhà cũng được xây từ rất lâu (trước năm 2014 hoặc hơn) nhưng ai là người xây thì không xác định được vì thời điểm đó người sử dụng đất tự ý xây và cũng không đăng ký hay báo với chính quyền địa phương, đồng thời cũng không có giấy tờ gì để chứng minh thời điểm xây dựng là năm nào. Xin hỏi, trường hợp của tôi có thuộc điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai không? Tôi có bắt buộc phải tự chứng minh căn nhà được xây trước 2014 để thuộc trường hợp không phải tháo dỡ khi xử lý vi phạm hành chính không? Nếu có thì chứng minh bằng cách nào, có thể dùng lời khai của hàng xóm làm căn cứ chứng minh không? Tôi có bị xử phạt vi phạm hành chính không? Và có phải nộp lại số lợi bất hợp pháp theo Điều 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP không? Làm sao để tôi có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với công trình này?

Điều 108 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP về điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức kiểm định xây dựng có quy định, hạng I phải có ít nhất 2 cá nhân đảm nhận chủ trì thực hiện kiểm định xây dựng phải đáp ứng điều kiện hạng I theo quy định tại Điều 87 Nghị định này; cá nhân tham gia thực hiện kiểm định xây dựng phải có chuyên môn phù hợp theo quy định tại Mục 8 Phụ lục VI Nghị định này tương ứng với nội dung kiểm định; đã thực hiện kiểm định xây dựng của ít nhất 1 công trình từ cấp I trở lên hoặc 2 công trình từ cấp II cùng loại trở lên. Tại Điều 82 điều kiện hành nghề kiểm định xây dựng, quy định, cá nhân đảm nhận chức danh chủ trì kiểm định chất lượng, xác định nguyên nhân hư hỏng, thời hạn sử dụng của bộ phận công trình, công trình xây dựng; chủ trì kiểm định để xác định nguyên nhân sự cố công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện tương đương với cá nhân có chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng phù hợp với nội dung kiểm định. Tại khoản 1 Điều 82 điều kiện kinh nghiệm nghề nghiệp để được cấp chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng, quy định hạng I là đã làm chủ nhiệm hoặc chủ trì thiết kế xây dựng, thẩm tra thiết kế xây dựng phần việc thuộc nội dung đề nghị cấp chứng chỉ hành nghề 1 công trình từ cấp I trở lên hoặc 2 công trình cấp II. Tôi xin hỏi, theo các quy định trên, chủ trì kiểm định chưa được đề cập cụ thể là nhân sự có bắt buộc thuộc biên chế nhà thầu hay không, hay nhà thầu chỉ chứng minh/cam kết khả năng huy động nhân sự tham gia gói thầu là đủ?

Khi tôi tiến hành làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để sang tên thì phát hiện sổ của tôi đang đứng tên lại là thửa đất hàng xóm A đang sử dụng. Còn lô đất tôi đang sử dụng chia làm 2 thửa: 1 thửa là phần nhà thì đang đứng tên một người khác tôi không biết, 1 thửa đang trồng trọt lại đứng tên của hàng xóm B. Hiện tôi muốn sang tên thửa đất đang là nhà ở đứng tên của người khác mà tôi không biết. Vì không phải tên của tôi nên bên dịch vụ mà tôi thuê báo không làm được, đồng thời đưa ra hướng giải quyết như sau: tìm người đang đứng tên thửa đất của tôi, photo sổ đỏ và tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng. Quan điểm của tôi là không đồng ý vì lỗi cấp sai sổ đỏ không phải là lỗi xuất phát từ tôi, tôi không thể biết được người đang đứng tên sổ đỏ là ai. Tôi xin hỏi, bây giờ tôi cần làm giấy đề nghị gì, nộp lên đâu, các bước thế nào để giải quyết việc này, quá trình làm có cần chi phí gì không, thời gian xử lý là bao lâu?

Thửa đất số 15 trước đây đứng tên bố tôi là ông Nguyễn Văn A, diện tích 1.000 m² (trong đó có 150 m² thổ cư), được ghi nhận trong sổ đăng ký ruộng đất năm 1982. Trong quá trình sử dụng, bố tôi đã chia đất cho các con nhưng không lập giấy tờ chuyển quyền. Sau đó, theo đơn đăng ký quyền sử dụng đất được UBND xác nhận tháng 10/1997, UBND huyện đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các anh chị em trong gia đình gồm: Ông Nguyễn Văn B: Thửa đất số 100, diện tích 300 m², mục đích sử dụng ghi đất vườn (Vườn T), trên đất có nhà ở do bố xây từ năm 1981. Bà Nguyễn Thị C: Thửa đất số 101, diện tích 510 m², mục đích sử dụng đất vườn, trên đất có nhà ở xây từ năm 1981. Ông Nguyễn Văn D: Thửa đất số 102, diện tích 555 m², mục đích sử dụng đất vườn, có nhà ở xây năm 1994. Theo tôi tham khảo Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao phụ thuộc vào thời điểm hình thành thửa đất. Tôi xin hỏi, đối với các thửa đất nêu trên, thời điểm hình thành thửa đất được xác định theo thời điểm kê khai đăng ký và cấp Giấy chứng nhận năm 1997, hay theo nguồn gốc thửa đất ban đầu đã được kê khai trong sổ đăng ký ruộng đất năm 1982? Trong trường hợp xác định theo nguồn gốc sử dụng đất từ năm 1982 (giai đoạn từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993) thì việc xác định lại diện tích đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 có phù hợp hay không, khi một trong các căn nhà trên đất được xây dựng vào năm 1994?

Nhà tôi nằm trong một phần dự án đường, diện tích còn lại 24,9 m2. Tôi muốn xin xây dựng phần diện tích còn lại sau khi giải phóng bàn giao mặt bằng cho dự án. Vì diện tích còn lại nhỏ, gia đình tôi muốn xây dựng 1 trệt 1 lầu để đủ sinh hoạt cho gia đình. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng hay không? Nhà đã có Giấy chứng nhận.

Tôi trúng đấu giá quyền sử dụng 131,6 m2 đất trồng cây lâu năm, có nhà trên đất, chưa được chứng nhận sở hữu nhà, đã nộp đủ tiền và hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Tuy nhiên, đến nay việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Tôi đã liên hệ với UBND phường thì được trả lời trường hợp này phải được chấp nhận xử phạt hành chính và đóng tiền chuyển mục đích mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy trường hợp mua tài sản đấu giá như trên nếu người chủ cũ không chịu nộp phạt thì tôi không được cấp Giấy chứng nhận do nếu sử dụng sai mục đích, thành phần hồ sơ cần có Quyết định xử lý vi phạm và chứng từ nộp phạt, hoặc trường hợp nhà được xây dựng sau ngày 1/7/2014 chủ cũ không chịu nộp phạt và tôi không chịu khắc phục hậu quả là khôi phục lại hiện trạng ban đầu (đập bỏ nhà) thì tôi không được cấp Giấy chứng nhận có đúng không? Trong khi tài sản tôi mua theo hợp đồng có nêu chi tiết tài sản nhà trong đó. Tôi mong được cơ quan hướng dẫn để có thể cấp được Giấy chứng nhận.

Tôi xin hỏi, các dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư có diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lúa 2 vụ dưới 5 ha có nằm trong danh mục đối tượng miễn đăng ký môi trường không?