Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi có một mảnh đất vườn tại xã vùng sâu, vùng xa, khu vực biên giới. Năm 2014 tôi đã xây dựng một căn nhà kiên cố trên phần đất này. Qua tìm hiểu, tôi nhận thấy việc xây dựng nhà ở trên đất vườn là chưa đúng với quy định hiện hành. Tôi xin hỏi, tôi có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở hay không? Nếu được thì cần đáp ứng những điều kiện, hồ sơ và trình tự thủ tục như thế nào? Trường hợp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tôi đề nghị được hướng dẫn về việc chuyển nhượng mảnh đất này theo đúng quy định của pháp luật.

Công ty tôi 100% vốn Nhà nước, được giao quản lý các nhà ở riêng lẻ phục vụ cho việc kinh doanh văn phòng cho thuê. Trong quá trình thuê văn phòng, khách thuê có thực hiện việc sửa chữa, cải tạo để bảo đảm nhu cầu sử dụng (chi phí sửa chữa do khách hàng tự thực hiện). Tôi xin hỏi, khi thực hiện công tác bảo trì, cải tạo các nhà cho thuê này, công ty tôi sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 132 hay Điều 133 của Luật nhà ở 2023?

Bà T có 2.210,0 m2 đất thuộc diện thu hồi. Theo hồ sơ kiểm kê do Trung tâm Phát triển quỹ đất lập, tài sản trên đất có trồng cây: chuối, dừa, lộc vừng, sanh, keo, bạch đàn, giếng khoan phục vụ tưới và bà T có thu nhập trên thửa đất đó. Hiện tại, bà T là Phó Giám đốc một công ty TNHH nhỏ ở địa phương và không phải là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân và viên chức quốc phòng, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân công an, người làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người hưởng lương hưu; người nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp bảo BHXH hằng tháng. Tôi xin hỏi, vậy bà T có được xác nhận là cá nhân trực tiếp sản xuất để hưởng chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và tìm kiếm việc làm khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án hay không?

Ông Q nhận chuyển nhượng thửa đất số 50, tờ bản đồ số 40, tổng diện tích 2.645,7 m2 (trong đó bao gồm 313,6 m2 đất ở tại nông thôn và 2.332,1 m2 đất trồng cây lâu năm). Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2020. Ngày 20/12/2025, ông Q đến nộp hồ sơ đăng ký xin cấp giấy phép xây dựng đối với thửa đất trên (cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn). Cơ quan tôi thực hiện kiểm tra rà soát để cấp giấy phép xây dựng, theo đó, tại Quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch sinh thái Tà Xùa được UBND huyện Bắc Uyên phê duyệt năm 2017 (hiện nay Quyết định này chưa bị bãi bỏ) thì thửa đất có 80 m2 nằm trong quy hoạch đất ở, còn lại là quy hoạch đất cây xanh. Căn cứ điều kiện cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024: "Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn". Do đó, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng của ông Q có 80 m2 nằm trong quy hoạch đất ở theo đồ án quy hoạch chi tiết được UBND huyện Bắc Yên phê duyệt, bảo đảm điều kiện để cấp giấy phép xây dựng (do theo quy định tại Luật Xây dựng điều kiện để cấp giấy phép xây dựng là phù hợp với quy hoạch chi tiết). Tuy nhiên khi đối chiếu với quy hoạch chung khu du lịch Tà Xùa và các vùng phụ cận tại Quyết định vào năm 2024 của UBND tỉnh, thửa đất trên nằm trong quy hoạch đất nông nghiệp. Tôi xin hỏi, trường hợp quy hoạch chi tiết (loại quy hoạch dùng để cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng) mâu thuẫn với quy hoạch chung, thì có thể căn cứ trên quy hoạch chi tiết để cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ không? Giải pháp xử lý trong công tác cấp giấy phép xây dựng trường hợp giữa các quy hoạch được phê duyệt có sự mâu thuẫn, không thống nhất?

Công ty tôi được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư dự án xây dựng nhà hàng, khách sạn 3 sao; được ký hợp đồng thuê đất, hình thức thuê đất: trả tiền hằng năm, mục đích thuê đất: xây dựng nhà hàng, khách sạn 3 sao. Do hoạt động kinh doanh không hiệu quả, công ty tôi định chuyển hướng kinh doanh sang làm trung tâm thương mại. Tôi nghiên cứu các quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 thì thấy chuyển mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh nhà hàng khách sạn sang đất làm trung tâm thương mại đều thuộc nhóm đất thương mại dịch vụ, không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Xin hỏi, tôi cần làm những thủ tục gì, liên hệ với cơ quan nào để được đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất sang làm trung tâm thương mại?

Tôi là Đại lý tàu chuyên về tàu biển nội địa hoạt động chuyên tuyến nội địa Hồ Chí Minh - Đà Nẵng - Cửa Lò - Hải Phòng. Khi tham khảo Giấy phép rời cảng ở các đầu bến, tôi phát hiện tàu P.K rời ở cảng Chùa Vẽ (Hải Phòng) ngày 13/4/2026 trên Giấy phép rời cảng là không chở hàng. Nhưng thực tế thông qua Cảng vụ Hàng hải Hải Phòng là tàu đang vận chuyển: 331 cont/562 teu/5690 tấn, rỗng: 3 cont/3 teu/6,9 tấn. Tôi xin hỏi, như thế có đúng quy định tại Nghị định số 08/2021/NĐ-CP không? Và các hình thức xử phạt (nếu có) đối với các pháp nhân vi phạm là như thế nào? Tôi đề nghị cơ quan chức năng phản hồi để các Đại lý có cơ sở điều chỉnh, và tuân thủ đúng theo các văn bản vi phạm pháp luật hiện hành.

Năm 1998, tôi được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thửa đất nông nghiệp. Tôi sử dụng đất ổn định, liên tục từ năm 1990, không tranh chấp (đã được UBND xã xác nhận năm 2024). Nay tôi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo mẫu mới, nhưng cơ quan chức năng yêu cầu tôi phải chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm với lý do "diện tích vượt hạn mức, đã hết thời hạn sử dụng". Xin hỏi, tôi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1998, sử dụng ổn định trước năm 1993 thì có thuộc diện phải chuyển sang thuê đất theo Luật Đất đai 2024 không? Quy định tại khoản 2 Điều 255 Luật Đất đai 2024 về việc được tiếp tục sử dụng đất mà không phải chuyển sang thuê đất có áp dụng cho trường hợp của tôi hay không? Tôi cần làm gì để được cấp đổi Giấy chứng nhận mà không phải chuyển sang thuê đất?

Một dự án nhà chung cư có 5 tòa nhà: A, B, C, D, E. Chủ đầu tư đã hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà A và B, nên muốn đưa vào kinh doanh trước 2 tòa này. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này, chủ đầu tư có bắt buộc phải hoàn thành xây dựng phần móng của cả 5 tòa A, B, C, D, E luôn hay không; hoặc giả sử chủ đầu tư đã hoàn thành phần móng của cả 5 tòa nhưng chưa hoàn thành phần móng của phần đế nối liền 5 tòa thì chủ đầu tư có thể đưa vào kinh doanh 2 tòa A và B không?

Tôi xin hỏi, đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì việc gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng thuộc thẩm quyền của Người quyết định đầu tư hay Chủ đầu tư?

Năm 2003, hộ gia đình ông A gồm có ông A và vợ được cấp quyền sử dụng đất thửa 267 tờ bản đồ địa chính năm 1995 với diện tích 416,4 m2. Năm 2003, ông A xây nhà và lấn sang thửa 268 là đất Trạm xá với diện tích 121,6 m2. Năm 2008, ông A chết, không để lại di chúc. Ông A có 3 người con. Ngày 27/10/2014 con trai cả của ông A được đăng ký biến động quyền sử dụng đất và được giao quyền sử dụng thửa 267 theo bản đồ địa chính năm 1995. Và con trai cả ông A vẫn sử dụng nguyên hiện trạng. Tôi xin hỏi, trong trường hợp con trai ông A không thuộc hộ khẩu của gia đình vợ chồng ông A và không đăng ký tạm trú tại thửa đất 267 thì hành vi chiếm đất công của con trai ông A được xác định từ thời điểm nào? Trong trường hợp một số người sinh sống lâu năm xác nhận con trai ông A sống ở đó thì sao?

Tôi công tác tại Ban quản lý dự án đầu tư - hạ tầng xã, là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND xã và được UBND xã giao nhiệm vụ chủ đầu tư thực hiện các dự án sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Ban quản lý dự án trực tiếp quản lý dự án (không thuê tổ chức tư vấn tham gia quản lý dự án). Theo quy định tại điểm 1.4 mục 1 chương I phần II, Phụ lục VIII Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng (đã được sửa đổi, bổ sung bởi điểm 2 Phụ lục V Thông tư số 09/2024/TT-BXD ngày 30/8/2024): “1. Hướng dẫn áp dụng định mức chi phí quản lý dự án …1.4. Trường hợp chủ đầu tư sử dụng tư cách pháp nhân của mình và bộ máy chuyên môn trực thuộc có đủ điều kiện, năng lực để trực tiếp quản lý dự án (không thuê tổ chức tư vấn tham gia quản lý dự án) theo hình thức chủ đầu tư tổ chức thực hiện quản lý dự án tại Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng của Chính phủ thì chi phí quản lý dự án xác định theo định mức ban hành tại Bảng 1.1 kèm theo Thông tư này và điều chỉnh với hệ số k = 0,8”. Tôi xin hỏi, căn cứ quy định nêu trên hệ số chi phí quản lý dự án đối với các dự án cho Ban quản lý dự án đầu tư - hạ tầng cấp xã thực hiện được xác định là k = 0,8 hay k = 1,0?