Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi mua đất tại thị trấn thuộc huyện Đồng Xuân, tỉnh Phú Yên (cũ), nay là xã Đồng Xuân, tỉnh Đắk Lắk. Theo Quyết định số 46/2024/QĐ-UBND ngày 10/10/2024 của UBND tỉnh Phú Yên thì diện tích tối thiểu tách thửa đất ở là 50 m2 đối với các phường, thị trấn và 60 m2 đối với các xã; Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 17/10/2024 của UBND tỉnh Đắk Lắk thì quy định 40 m2 và 60 m2. Tôi xin tách 55 m2 thì xã trả lời không được, chỉ tách 60 m2 theo quy định cũ vì Đồng Xuân sau ngày 1/7 trở thành xã. Các xã trước đây nhập về phường thì được tách là 40 m2 hoặc 50 m2; các thị trấn, phường thành xã chỉ tách 60 m2. Tôi xin hỏi áp dụng như thế nào mới chính xác? Áp dụng văn bản nào của 2 tỉnh cũ, mới hợp lý tại thời điểm này?

Những năm trước 2004, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: Mục đích sử dụng "T", thời hạn sử dụng lâu dài. Có nhiều cách hiểu khác nhau với chữ “T”. Chẳng hạn, cùng diện tích 200 m2, có Giấy chứng nhận thể hiện 200 m2 đất mục đích sử dụng "T" (chung chung) không cụ thể bao nhiêu m2 đất ở, bao nhiêu m2 đất khác, hoặc đất vườn, ao nên có ý kiến cho rằng như vậy chỉ có một phần diện tích là đất ở. Tuy nhiên, có Giấy lại ghi 100 m2 mục đích sử dụng "T", 100 m2 vườn; vậy 100 m2 mục đích sử dụng "T" ở trên có phải là đất ở không, hay đất khác? Ông Khuyến kiến nghị cơ quan chức năng nên có hướng dẫn cụ thể bằng văn bản để thống nhất cách cấp đổi Giấy chứng nhận cho nhân dân trên toàn quốc: "Mục đích sử dụng "T" là đất ở".

Chung cư nơi tôi sinh sống xây dựng xong từ năm 2014, đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Chung cư có 250 căn hộ trong đó có 112 căn hộ là của chủ đầu tư chưa bán. Theo quy định tại Điều 15 Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở thì Hội nghị nhà chung cư lần đầu định nghĩa người tham gia biểu quyết tại hội nghị là các căn hộ đã bàn giao, không bao gồm căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Tuy nhiên, Điều 17 Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định về Hội nghị nhà chung cư thường niên lại không nói rõ định nghĩa các căn hộ đã bàn giao này có bao gồm căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hay không, chỉ ghi chung chung là căn hộ đã bàn giao. Điều này dẫn tới tranh cãi trong Hội nghị nhà chung cư về định nghĩa căn hộ đã bàn giao tại hội nghị lần đầu có khác với hội nghị thường niên hay không. Chủ đầu tư sử dụng 112 phiếu bầu tại Hội nghị nhà chung cư thường niên áp đảo hoàn toàn các cư dân về việc tăng mức phí quản lý, duyệt chi các khoản quỹ bảo trì và thông qua mọi đề xuất của Ban quản trị. Các cư dân cũng không thể thay thế Ban quản trị khác do không đủ phiếu bầu. Tôi xin hỏi, định nghĩa căn hộ đã bàn giao (không bao gồm các căn hộ chủ đầu tư giữ lại không bán) tại Điều 15 có phải chỉ được áp dụng cho Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà không được áp dụng với Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc Hội nghị chung cư bất thường như giải thích của chủ đầu tư hay không?

Theo quy định tại Thông tư số 16/2025/TT-BXD ngày 30/6/2025 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn thì trong các đồ án quy hoạch thể hiện các chức năng sử dụng đất theo các mốc thời gian: hiện trạng, ngắn hạn và dài hạn. Tôi xin hỏi, người dân và doanh nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư dự án ngay trong khu vực quy hoạch dài hạn có được phép hay không, trường hợp không được phép thì quản lý quy hoạch tại khu vực quy hoạch dài hạn như thế nào?

Gia đình tôi có 922 m2 đất, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2002 ghi diện tích 900 m2, mục đích sử dụng là T, thửa số 23, tờ bản đồ số 31, nhưng trong bản đồ địa chính xã lại thể hiện thửa đất nhà tôi gồm thửa số 23 - 462 m2 (AO) và thửa số 24 - 460 m2 (T). Tôi xin hỏi, giờ tôi xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở của gia đình được xác định là bao nhiêu m2?

Đất của gia đình tôi được cha ông để lại từ rất lâu, được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/8/2003, diện tích 736 m² tên hộ ông Trần Đình Thùy (bố của ông Thế), mục đích sử dụng là T lâu dài. Gia đình tôi bị mất Giấy chứng nhận, chỉ còn bản photo. Tôi xin hỏi, nay gia đình làm lại Giấy chứng nhận thì có bị hạn mức giao đất ở không? Tôi tham khảo một số nơi thì được cho biết, sẽ bị áp hạn mức, tối đa chỉ được 200 m2 đất ở, còn lại 536 m² là đất vườn, nếu chuyển đổi sang đất ở thì tiền chuyển mục đích sử dụng đất khoảng hơn 1 tỷ đồng. Tôi xin hỏi, điều này có đúng không? Tôi cũng muốn biết, gia đình tôi làm lại Giấy chứng nhận mà muốn sang tên cho tôi thì làm thế nào? Hộ gia đình tôi vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận năm 2003 gồm có bà, bố, mẹ (đã mất năm 2004) và tôi.

Hiện nay các thủ tục hành chính công ở địa bàn xã chủ yếu là đất đai, trong đó thủ tục đăng ký biến động của hộ gia đình, cá nhân chiếm hơn 70%; việc giao thẩm quyền cấp khi đăng ký biến động quyền sử dụng đất phần lớn cho Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai rất bất cập. Trước đây, cả huyện mới có 1 chi nhánh đăng ký đất đai, nay sau khi tiếp nhận lại phải chuyển đi chuyển về giữa xã và chi nhánh mất nhiều thời gian, văn bản đề nghị, hồ sơ sao lục…; khi chậm tiến độ người dân gây áp lực chính quyền xã mà xã không có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính đăng ký biến động đối với người dân. Do vậy, tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 và tên khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai theo hướng cơ quan nào cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan đó thực hiện nội dung chỉnh lý biến động, tránh trường hợp đổ trách nhiệm giữa các cơ quan, đồng thời giảm áp lực thủ tục hành chính và khối lượng công việc cho Tổ chức đăng ký đất đai.

Đơn vị tôi đầu tư dự án với quy mô công trình cấp I, không sử dụng vốn đầu tư công. Dự án đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi từ tháng 10/2024. Trong văn bản thông báo kết quả thẩm định, phần đánh giá "Sự phù hợp của giải pháp thiết kế cơ sở về đảm bảo an toàn xây dựng, việc thực hiện các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường" đã nêu nội dung "Giải pháp thiết kế về phòng cháy, chữa cháy tại hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án được đơn vị tư vấn thẩm tra kết luận đáp ứng yêu cầu. Giải pháp thiết kế hệ thống phòng cháy, chữa cháy là hợp lý, phù hợp với quy mô, tính chất và công năng sử dụng của công trình, hồ sơ đạt yêu cầu về các nội dung: khoảng cách bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy; giao thông bảo đảm phục vụ hoạt động phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ; giải pháp thoát nạn: thang bộ thoát nạn, thang máy chữa cháy được bố trí phân tán và đủ số lượng theo quy định, bố trí công năng, bậc chịu lửa bảo đảm theo quy định phù hợp với QCVN 06:2022". Hiện nay, đơn vị tôi đã thực hiện bước thiết kế sau thiết kế cơ sở của dự án. Theo quy định của Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2025), đơn vị đã nộp hồ sơ liên quan đến điểm e, điểm g (hệ thống điện phục vụ phòng cháy và chữa cháy; phương tiện, hệ thống phòng cháy và chữa cháy) thuộc khoản 1 Điều 16 của Luật lên cơ quan công an để thẩm định sau ngày 1/7/2025. Tôi xin hỏi, tại điểm a, b, c, d, đ (khoảng cách phòng cháy, chữa cháy; đường bộ, bãi đỗ, khoảng trống phục vụ hoạt động phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ; giải pháp thoát nạn; dự kiến bậc chịu lửa giải pháp ngăn cháy, chống cháy lan; giải pháp chống khói) khoản 1 Điều 16 Luật Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024, chủ đầu tư chỉ cần tổ chức thẩm định ở bước thiết kế sau thiết kế cơ sở theo điểm đ khoản 1 Điều 17 hay phải trình thẩm định bổ sung các nội dung tại điểm a, b, c, d, đ khoản 1 Điều 16 ở bước báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng?

Tôi có 1 thửa đất, trên Giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng là ONT + CLN, trong đó có 300 m2 đất ở. Tôi đã xin cấp giấy phép xây dựng công trình nhà nghỉ (5 tầng), diện tích xây dựng trệt là 164,3 m2. Xin hỏi, tôi nộp hồ sơ duyệt phương án sử dụng đất kết hợp được không? Đồng thời bổ sung tài sản nhà nghỉ trên đất ở nông thôn được không?

Tôi thành lập công ty TNHH vận tải, chỉ cho thuê xe cẩu hàng hóa, không chở hàng hóa. Xin hỏi, tôi có phải xin giấy phép kinh doanh vận tải không?

Tại điểm a khoản 4 mục IV Phần II kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư quy định: “4. Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm: a) Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi, các cơ quan có liên quan và người có đất thu hồi thực hiện việc điều tra, khảo sát, ghi nhận hiện trạng, đo đạc, kiểm đếm, thống kê, phân loại diện tích đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất thu hồi; xác định nguồn gốc đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất thu hồi;”. Tại điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định: “2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về các nội dung quy định tại các nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau: a) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP...”. Như vậy, chưa có quy định cụ thể cơ quan nào chủ trì xác định nguồn gốc đất của các hộ gia đình, cá nhân trúng giải tỏa dự án khi Nhà nước thu hồi đất. Tôi xin hỏi, vậy cơ quan nào chịu trách nhiệm xác định nguồn gốc đất của các hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất?