Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi công tác tại một chi nhánh trực thuộc Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Chi nhánh dự kiến xây dựng trụ sở làm việc mới tại địa điểm mới. Tôi xin hỏi, đất để xây dựng trụ sở chi nhánh ngân hàng được phân loại vào loại đất gì? Theo quy định tại Quyết định số 108/2006/QĐ-TTg, Luật Các tổ chức tín dụng 2024, Quyết định số 1515/QĐ-TTg ngày 3/9/2015, Nghị định số 46/2021/NĐ-CP thì Ngân hàng Phát triển Việt Nam là tổ chức được Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập để thực hiện chính sách tín dụng của Nhà nước, được ngân sách Nhà nước cấp bù phí quản lý để hỗ trợ hoạt động thường xuyên và đây không phải là tổ chức kinh tế. Vì vậy, chi nhánh của tôi đang xác định đất để xây dựng trụ sở làm việc chi nhánh là đất xây dựng trụ sở cơ quan theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, không phải đất thương mại, dịch vụ theo Điểm b Khoản 5 Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Đơn vị tôi là chủ đầu tư trụ sở ngân hàng thuộc công trình cấp II (quy mô 12 tầng nổi, 2 tầng hầm). Trụ sở cần cải tạo các hạng mục như xây trát, thay kính mặt dựng, thay mới hệ thống phòng cháy, chữa cháy; điều hòa không khí, cơ điện. Tôi xin hỏi, theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường thì công trình cải tạo này có phải xin giấy phép môi trường không?

Tôi xin hỏi, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố ban hành Bảng thời hạn bảo quản tài liệu theo Thông tư số 10/2022/TT-BNV và Thông tư số 03/2022/TT-BTNMT thì có phải thành lập Hội đồng xác định giá trị tài liệu hay không?

Tôi và 1 người bạn đầu tư mở 2 phòng khám chuyên khoa (y học cổ truyền và da liễu) tại 2 địa điểm khác nhau. Tôi đang thực hiện hồ sơ xin cấp giấy phép hoạt động, tuy nhiên hồ sơ cần có giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường. Tôi xin hỏi, phòng khám chuyên khoa (y học cổ truyền và da liễu) thuộc phân loại đầu tư nhóm nào? Thực tế, quá trình hoạt động dịch vụ khám chữa bệnh chỉ phát sinh chất thải y tế nguy hại (bơm kim tiêm, vỏ thuốc...); gần như không sinh nước thải nguy hại (nước thải có dịch máu, hóa chất, dịch nhầy...); đồng thời phòng khám cũng không có giường bệnh lưu trú, vậy tôi phải thực hiện hồ sơ xin giấy phép môi trường hay thực hiện đăng ký môi trường, và do cơ quan nào cấp?

Chủ đầu tư có dự án xây dựng trạm cấp nước cung cấp nước sinh hoạt cho người dân quy mô 5.000 m3/ngày đêm. Thời điểm phê duyệt dự án là ngày 24/12/2021, áp dụng Luật Bảo vệ môi trường 2014 thì dự án không thuộc đối tượng lập đánh giá tác động môi trường mà chỉ thực hiện lập kế hoạch bảo vệ môi trường theo quy định tại Nghị định số 40/2019/NĐ-CP. Tuy nhiên, chủ dự án chưa lập kế hoạch bảo vệ môi trường do lúc này dự án chưa triển khai thi công, chỉ mới có chủ trương phê duyệt. Ngày 1/1/2022 Luật Bảo vệ môi trường 2020 có hiệu lực, căn cứ Luật này thì dự án thuộc đối tượng phải lập đánh giá tác động môi trường. Tuy nhiên, theo Điều 31 Luật Bảo vệ môi trường 2020, đánh giá tác động môi trường được lập đồng thời với quá trình lập báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án (trước khi phê duyệt dự án). Tôi xin hỏi, như vậy thì phải làm gì để đúng quy định? Trường hợp nếu dự án đã xây dựng hoàn thành thì nên làm thủ tục gì tiếp theo?

Gia đình em gái tôi nhận chuyển nhượng một phần thửa đất của người khác và chịu trách nhiệm làm hồ sơ, chi phí chuyển nhượng. Những thủ tục liên quan đã hoàn tất, riêng phần hợp và tách thửa đang bị ách tắc vì lý do hai thửa đất có cùng mục đích sử dụng nhưng khác nhau về thời hạn sử dụng: một thửa có thời hạn sử dụng đến năm 2064 do mới được cấp bổ sung; một thửa có thời hạn sử dụng đến năm 2043, thửa này mới được đổi cấp lại do thay đổi từ sổ mang tên hộ gia đình sang sổ mang tên ông bà. Tôi xin hỏi,việc hợp và tách thửa cần thực hiện như thế nào?

Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi. Tôi xin hỏi, hiện nay đã có quy định cụ thể cách thể hiện lối đi trên sơ đồ thửa đất và trên Giấy chứng nhận hay chưa?

Sổ đỏ của nhà tôi ghi mục đích sử dụng đất là NTD (đất làm nghĩa trang, nghĩa địa...). Tôi xin hỏi, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ quy định nào để xác định đất NTD là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp để áp giá đền bù?

Công ty tôi kinh doanh bất động sản. Tại Điều 127 Luật Đất đai có quy định, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên trong thực tế có rất ít các thửa đất thỏa mãn 100% đất ở, mà thường xen lẫn các loại đất khác, điển hình nhất là trường hợp thửa đất có 2 phần đất: 1 phần diện tích chủ yếu là thổ cư và 1 phần nhỏ diện tích nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch nên được cấp chứng nhận là đất nông nghiệp. Ví dụ: 1 thửa đất rộng 5.000 m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó mục đích sử dụng đất ở là 4.500 m2, phù hợp quy hoạch đất ở và 500 m2 mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, phù hợp quy hoạch mở đường. Tôi xin hỏi, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng của 4.500 m2 đất ở hay cả 5.000 m2 đất nêu trên? Trong trường hợp chỉ được nhận thỏa thuận của 4.500 m2 đất ở thì với 500 m2 đất nông nghiệp phải xử lý thế nào? Vì không thể tách thửa đất 5.000 m2 thành 2 thửa riêng biệt 4.500 m2 và 500 m2 do thửa 4.500 m2 sẽ bị thửa 500 m2 chắn mất lối ra vào.

Ngày 17/2/2016, gia đình tôi nhận chuyển nhượng 226,8 m2 đất trồng cây hằng năm, thời hạn sử dụng đến ngày 1/5/2017. Sau khi nhận chuyển nhượng, gia đình đã xây nhà và ở ổn định trên thửa đất đó đến nay. Thửa đất trong quy hoạch của huyện là đất ở tại nông thôn, không có tranh chấp, quyền sử dụng thửa đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Thời điểm gia đình tôi nhận chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Đất của gia đình không thuộc bất kỳ trường hợp nào được quy định tại Điều 151 Luật Đất đai 2024. Kể từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, gia đình tôi chưa thực hiện đăng ký đất đai cho thửa đất này. Hồ sơ hiện có: Giấy chuyển nhượng viết tay có chữ ký của 2 bên và người làm chứng ghi nhận ngày 17/02/2016; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) được UBND huyện cấp ngày 01/5/1997; Căn cước công dân (bản sao công chứng); Sơ đồ hiện trạng thửa đất số 688, tờ bản đồ số 04. Đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn chi tiết thủ tục hành chính cần thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành để đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất nêu trên.

Hiến pháp năm 2013 có quy định rõ các quyền của công dân Việt Nam, trong đó có quyền có nơi ở hợp pháp, quyền sở hữu về nhà ở. Tuy nhiên trên thực tế, có rất nhiều hộ gia đình chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Những hộ dân không có đất ở phải xây nhà trên đất nông nghiệp, như vậy là vi phạm Luật Đất đai vì sử dụng đất không đúng mục đích (chưa có được nơi ở hợp pháp). Để có được nơi ở hợp pháp, người dân phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhưng Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 lại quy định: "Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Như vậy, nếu như hộ gia đình ở khu vực mà quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không được chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở thì vĩnh viễn người dân không được quyền sử dụng đất ở hay nói khác hơn là không được quyền có nơi ở hợp pháp, không được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp như Hiến pháp đã quy định. Tôi xin hỏi, nếu chính quyền địa phương vận dụng Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 không cho phép hộ gia đình chưa từng sở hữu đất ở chuyển đổi một phần thửa đất nông nghiệp đang ở sang đất ở thì có vi phạm quyền sở hữu nơi ở, nhà ở hợp pháp của công dân được quy định trong Hiến pháp 2013 hay không?