Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Đơn vị tư vấn giám sát của tôi được thuê giám sát một công trình thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nước. Theo Điểm b Khoản 5 Điều 21 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 về quản lý chất lượng công trình, thành phần ký biên bản nghiệm thu có: "a) Người trực tiếp giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư; b) Người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu thi công xây dựng hoặc của tổng thầu, nhà thầu chính". Tuy nhiên quá trình thi công có một số công việc khi thực hiện đơn vị thi công có cả chỉ huy trưởng và cán bộ tham gia kiểm soát chất lượng công việc (chỉ huy trường và cán bộ kỹ thuật đều có bằng cấp phù hợp với nội dung công việc). Khi nghiệm thu công việc, đơn vị tôi đề nghị các công việc đó phải chỉ huy trưởng ký trong thành phần nghiệm thu do chỉ huy trưởng có kinh nghiệm hơn cán bộ kỹ thuật và nhà thầu đã thống nhất. Nhưng chủ đầu tư không đồng ý và yêu cầu cán bộ kỹ thuật ký biên bản nghiệm thu công việc trên. Tôi xin hỏi, đơn vị tôi yêu cầu chỉ huy trưởng ký như vậy có vi phạm quy định không khi chỉ huy trưởng cũng tham gia trực tiếp công việc và có bằng cấp phù hợp với đối tượng công việc nêu trên?

Năm 2020, gia đình tôi mua một lô đất. Hiện nay, tôi có nhu cầu nhượng lại một phần cho người khác nhưng không thể tách được sổ (làm sổ hồng đất ở) vì cơ quan chức năng không cho phép người dân hiến đất làm đường để đủ điều kiện có đường mới tách được sổ. Năm 2021, gia đình tôi mua thêm một lô đất, nhưng 3 năm nay không thể làm hồ sơ tách sổ, sang tên đổi chủ thành (làm sổ hồng đất ở) vì cơ quan chức năng vẫn không cho phép người dân làm hồ sơ hiến đất làm đường để đủ điều kiện có đường mới tách được sổ. Theo tôi, quy định về đất đai này không hợp lý. Tại địa phương, nhiều gia đình bố mẹ đã nhiều tuổi, có nhu cầu tách đất cho con, nhưng không thể đạt được nguyện vọng, hoặc nhiều người có nhiều đất ở, muốn tách sổ ra sang nhượng cho người khác để phục vụ nhu cầu cuộc sống mà đều không được cho phép. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền sớm có giải pháp hợp lý, hướng dẫn cụ thể để địa phương giải quyết quyền lợi chính đáng cho người dân.

Tôi có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng và không ký hợp đồng lao động. Tôi có nhu cầu mua nhà ở xã hội và đã đến UBND phường nộp đơn đề nghị xác nhận điều kiện thu nhập nhưng không được. Tôi xin hỏi, trường hợp thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng, không ký hợp đồng lao động thì phải chứng minh điều kiện thu nhập như thế nào để được mua nhà ở xã hội?

Gia đình tôi bị mất sổ đất canh tác nông nghiệp vào khoảng năm 2012. Đến năm 2019, gia đình tôi lên xã để trình báo thì cán bộ địa chính xã yêu cầu photo 1 số giấy tờ và đơn trình báo mất sổ, đơn xin cấp lại Giấy (sổ) chứng nhận quyền sử dụng đất canh tác nông nghiệp. Sau thời điểm trình báo một tháng, gia đình tôi lên xã theo giấy hẹn thì được thông báo, không tìm thấy hồ sơ liên quan. Tôi xin hỏi, bây giờ gia đình tôi làm như thế nào để cấp lại quyền sử dụng đất nông nghiệp? Gia đình tôi vẫn đang sử dụng và đóng thuế đầy đủ trên những thửa ruộng được giao.

Tôi công tác tại đơn vị hành chính sự nghiệp trực thuộc Tổng cục. Đơn vị tôi được phê duyệt kế hoạch sửa chữa công trình từ nguồn vốn ngân sách nhà nước chi thường xuyên, chi phí 450 triệu đồng. Tại Điểm a, Điểm b Khoản 6 Điều 3 Thông tư số 14/2021/TT-BXD ngày 8/9/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc xác định chi phí tư vấn như sau: "a) Đối với các công việc tư vấn đã được Bộ Xây dựng quy định tại Thông tư ban hành định mức xây dựng thì chi phí thực hiện theo quy định tại Thông tư này. b) Đối với các công việc tư vấn như: quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì; khảo sát phục vụ thiết kế sửa chữa, thí nghiệm phục vụ công tác tư vấn bảo trì công trình và một số công việc tư vấn khác đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng thì thực hiện theo quy định tại Thông tư này". Liên quan đến việc xác định chi phí tư vấn phục vụ công tác sửa chữa công trình nêu trên, cách hiểu của đơn vị tôi như sau: "Thông tư này" được quy định tại Điểm a Khoản 6 Điều 3 Thông tư số 14/2021/TT-BXD là "thông tư ban hành định mức xây dựng" (theo quy định hiện hành là Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành định mức xây dựng). "Thông tư này" được quy định tại Điểm b Khoản 6 Điều 3 Thông tư số 14/2021/TT-BXD là "thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng" (theo quy định hiện hành là Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng). Tôi xin hỏi, cách hiểu như trên của đơn vị tôi có đúng với nội dung quy định của Thông tư số 14/2021/TT-BXD hay không?

Tôi muốn hỏi, khi dự án đã được đơn vị cấp Giấy chứng nhận đầu tư chấp thuận việc dừng hoạt động dự án thì chủ dự án có bắt buộc phải gửi thông báo dừng hoạt động đến Sở Tài nguyên và Môi trường hay không? Nếu bắt buộc phải gửi thông báo đến Sở Tài nguyên và Môi trường thì điều này được quy định tại văn bản pháp luật nào? Nếu chủ dự án không gửi thông báo thì bị phạt hành chính như thế nào?

Tôi mua được 500 m2 đất trồng cây lâu năm (CLN), trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đều thể hiện đất ở đô thị, tuy nhiên quy hoạch xây dựng của thị trấn nơi có đất lại quy hoạch đất công viên. Vậy, tôi xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị được không? Trường hợp khác, tôi cũng có 500 m2 đất trồng cây lâu năm (CLN), trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đều thể hiện đất ở đô thị, tuy nhiên quy hoạch xây dựng của thị trấn nơi có đất lại quy hoạch đất sản xuất nông nghiệp. Xin hỏi, tôi có xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị được không?

Tôi là người lao động ngoài khu công nghiệp. Hiện tôi muốn thuê nhà ở xã hội tại một dự án cho thuê nhà ở xã hội. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 (đã hết hiệu lực từ ngày 1/8/2024), thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm và không quy định thời hạn tối đa của hợp đồng thuê nhà ở xã hội. Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024) không còn quy định nội dung này và cũng không quy định thời hạn tối đa của hợp đồng thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo Mẫu số 03 Hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội được ban hành kèm theo Phụ lục VI Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở lại quy định "Các bên tự thỏa thuận về thời hạn thuê nhưng tối đa không vượt quá 05 năm. Đối với nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì thời hạn tối đa là 10 năm". Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải được lập thành hợp đồng theo mẫu do Chính phủ quy định. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Luật Nhà ở năm 2023 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không quy định bắt buộc hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội phải thực hiện theo mẫu mà chỉ giao cho Bộ Xây dựng ban hành mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Tôi xin hỏi, vậy có bắt buộc thực hiện hợp đồng theo mẫu được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD không? Việc Thông tư số 05/2024/TT-BXD giới hạn thời gian thuê tối đa như trên có phù hợp với quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác không?

Quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Khoản 6 Điều 76 Luật nhà ở năm 2023 chưa rõ ràng: "Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp". Tôi đề nghị cần có văn bản hướng dẫn áp dụng nội dung này, quy định "người lao động" ở đây có bao gồm "người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam" hay không?

Năm 2014, 2015, Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh đã ký kết hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với công ty tôi tại khu công nghiệp. Bây giờ hợp đồng thuê đất này được xác định không đúng thẩm quyền do Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh không có thẩm quyền cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 và nếu ký lại hợp đồng thuê đất mới theo giá thuê đất mới, nhà đầu tư sẽ bị thiệt hại gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá thuê đất lúc đầu. Tôi xin hỏi, văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024 có những quy định nào về giá thuê đất và được tính thế nào để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư trong trường hợp này trong khi Luật đất đai năm 2013 không có quy định?

Tôi xin hỏi, cách tính tiền sử dụng đất đối với đất ở liền kề với mật độ xây dựng 100% và đất ở biệt thự với mật độ xây dựng 40% có giống nhau không, có cho ra một giá trị như nhau không? Đối với đất ở, mật độ xây dựng ảnh hưởng như thế nào đến cách tính tiền sử dụng đất, có cho ra giá trị khác nhau nếu mật độ khác nhau không? Công ty tôi là chủ đầu tư dự án Khu dân cư, đã có quyết định giao đất từ năm 2004. Trong bản đồ quy hoạch chi tiết được duyệt theo quyết định từ năm 2002, lô đất số 12a,12b, 12c,12d là đất xây dựng biệt thự. Năm 2020, công ty làm thủ tục để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc này các lô đất này đã được điều chỉnh thành các lô đất 20a, 20b; là đất công trình thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng. Tuy nhiên, do trong Luật Đất đai 2013 không có loại "đất công trình thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng" nên khi đó Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ. Năm 2023, để bảo đảm tính đồng bộ theo pháp luật về đất đai và để thống nhất về tên gọi giữa ngành Xây dựng và ngành Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Hội đồng thẩm định Quy hoạch xây dựng Thành phố đã thống nhất trình và đã được UBND Thành phố chấp thuận điều chỉnh tên gọi từ "Các khu thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng" thành "Nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (nhà chung cư)" đối với các lô đất nêu trên. Tôi xin hỏi, các lô đất nêu trên, công ty đã nộp tiền sử dụng đất là "đất thương mại, dịch vụ", nay các lô đất được điều chỉnh tên gọi thành "đất xây dựng nhà chung cư" thì công ty phải nộp tiền sử dụng đất theo thời điểm được giao đất (năm 2004) hay theo thời điểm hiện nay? Tại Khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ, có nêu: "…8. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại Khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%…". Xin hỏi, trong trường hợp nếu xuất hiện nhiều thửa đất so sánh có giá trị chuyển nhượng/trúng đấu giá chênh lệch nhau quá nhiều thì phải lấy thửa đất nào làm chuẩn để so sánh? Công ty tôi cũng làm chủ đầu tư một dự án khu tái định cư, quyết định giao đất được chia làm 3 đợt theo tiến độ giải phóng mặt bằng vào các năm 2009, 2018, 2019. Trong bản đồ quy hoạch chi tiết được duyệt theo quyết từ năm 2020, các lô đất dọc theo đường A6 là đất xây dựng biệt thự. Các lô đất này trước đây là đất công trình dịch vụ, thương mại (theo quyết định từ năm 2018 của UBND Thành phố) và đã được giao đất theo các quyết định giao đất đợt 2 (năm 2018) và đợt 3 (năm 2019). Đến năm 2020, các lô đất dịch vụ, thương mại này đã được điều chỉnh thành đất xây dựng biệt thự (theo Quyết định số 1402/QĐ-UBND ngày 13/7/2020). Để phù hợp với quy hoạch chi tiết được điều chỉnh, ngày 6/12/2021, công ty đã gửi tờ trình đến Sở Tài nguyên và Môi trường xin điều chỉnh diện tích đất ở (ODT) tại các quyết định giao đất năm 2018 và 2019. Tuy nhiên, công ty chưa nhận được phản hồi. Tôi xin hỏi, căn cứ Điểm c, d Khoản 3 Điều 155 và Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, công ty phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch cho lô đất xây dựng biệt thự nêu trên theo thời điểm được giao đất (năm 2018, 2019) hay theo thời điểm được điều chỉnh quy hoạch (năm 2020)? Nếu quyết định điều chỉnh quyết định giao đất từ đất dịch vụ, thương mại thành đất ở được ban hành sau ngày 1/8/2024 thì công ty có được áp dụng chuyển tiếp theo Khoản 2 Điều 257 hay không?