Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có nội dung các khu công nghiệp được phép bố trí nhà ở lưu trú. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về các chỉ tiêu quy hoạch đối với loại hình nhà ở này. Thực tế, các địa phương hiện vẫn đang căn cứ Công văn số 4308/BXD-HĐXD ngày 3/9/2020 của Bộ Xây dựng về quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liền kề. Công văn này được ban hành trước thời điểm sáp nhập các Bộ, ngành nên đã phát sinh nhiều vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở lưu trú trong khu công nghiệp khi hiện nay nhiều khu công nghiệp đồng loạt điều chỉnh tăng số tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của các lô đất dự kiến xây dựng nhà ở lưu trú. Để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong quá trình triển khai trên phạm vi cả nước, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành văn bản hướng dẫn, chỉ đạo cụ thể về phương pháp tính toán quy mô, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với nhà ở lưu trú trong khu công nghiệp; đồng thời làm rõ hiệu lực áp dụng của các văn bản chỉ đạo được ban hành trước thời điểm sáp nhập các Bộ, ngành.

Tôi xin hỏi, thủ tục thông báo hoạt động môi giới bất động sản cho doanh nghiệp được thực hiện như thế nào (nộp trực tiếp hay online)? Thủ tục này có biểu mẫu không, hồ sơ yêu cầu những thông tin gì? Thời gian nhận kết quả là bao lâu? Khi thông báo kết quả thì gửi giấy xác nhận hay đăng thông tin lên trang điện tử và chi phí như thế nào?

Một số nội dung tại Điều 6, Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể gây ra cách hiểu chưa chính xác. Theo đó, người sử dụng đất có thể bị hiểu là phải nộp tiền sử dụng đất trong cả hai trường hợp: khi Nhà nước giao đất và khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thiếu quy định rõ ràng về thời điểm và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất có thể dẫn đến áp dụng không thống nhất, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Nghị định số 103/2024/NĐ-CP cũng chưa quy định rõ loại giấy tờ nào được coi là hợp lệ để chứng minh người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Việc này gây khó khăn trong quá trình giải quyết hồ sơ, nhất là các trường hợp đã nộp tiền từ nhiều năm trước nhưng đến nay mới thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Về hướng dẫn tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức, tại điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở. Tuy nhiên, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP chưa có hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này. Điều này có thể dẫn đến việc áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, gây vướng mắc trong thực tế. Về điều khoản chuyển tiếp đối với trường hợp người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất và đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất từ nhiều năm trước, nhưng đến nay mới thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu, thì hiện nay Nghị định số 103/2024/NĐ-CP chưa có quy định chuyển tiếp để xử lý rõ ràng, thống nhất. Việc này có thể khiến người dân phải nộp lại tiền sử dụng đất hoặc phát sinh khiếu nại, khiếu kiện không đáng có. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm rõ, chỉnh sửa nội dung tại Điều 6 và Điều 12 nhằm tránh cách hiểu sai về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; bổ sung quy định về loại giấy tờ hợp lệ chứng minh việc đã nộp tiền sử dụng đất; sớm ban hành hướng dẫn cụ thể về tính tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở; bổ sung điều khoản chuyển tiếp để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đây.

Công ty cổ phần của tôi được thành lập tại Việt Nam vào tháng 1/2025, có 40% vốn của nhà đầu tư nước ngoài, hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp. Công ty đang muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đà Lạt từ một cá nhân để thực hiện dự án trồng, sản xuất và kinh doanh các loại dâu. Xin hỏi, công ty tôi được xác định là “tổ chức kinh tế” theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 hay là “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy định tại khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024? Công ty có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân để thực hiện dự án nêu trên không?

Xã bán đất trái thẩm quyền 7 lô đất vào năm 2014. Năm 2017, UBND đã làm đầy đủ thủ tục quy hoạch dân cư tỷ lệ 1/500 đối với 7 lô đất trên diện tích theo hiện trạng 7 hộ đang sử dụng đã xây dựng nhà ở kiên cố, đã được UBND tỉnh giao đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để quy hoạch dân cư. Tôi xin hỏi, giờ có thể hướng dẫn người dân đăng ký cấp Giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất được không?

Trước năm 1982, gia đình tôi có xây nhà cấp 4 để ở, quyết định do trường Sĩ quan lục quân 2 cấp phép. Đến nay nhà đã xuống cấp, gia đình muốn xây lại nhà cấp 4 mới với tổng diện tích 80 m2. Tôi xin hỏi, xây nhà cấp 4 có được cấp giấy phép xây dựng hay không, thủ tục hành chính ra sao, có đóng chi phí để được cấp phép hay không, hay là có sổ đỏ thì mới được cấp giấy phép xây dựng?

Trước ngày 1/7/2025, đất ở thị trấn được quy hoạch là đất ở đô thị (ODT), sau ngày 1/7/2025, sáp nhập đổi tên thành xã và cơ quan thuế áp dụng bảng giá đất là đất ở đô thị (ODT), nhưng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại đất ở nông thôn (ONT). Tôi xin hỏi, như vậy có đúng không?

Dự án được chấp thuận chủ trương đất SKC (đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp) dưới 2 ha phải lập quy hoạch tổng mặt bằng trong bước chuẩn bị dự án quy định tại khoản 1 Điều 10 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP và được chấp thuận bằng văn bản không phải phê duyệt đồ án. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này dự án có phải xin cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế kỹ thuật dự toán hoặc nghiệm thu kết quả khảo sát đo đạc địa hình phục vụ đồ án lập quy hoạch không?

Nhà tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng 544 m2 đất, được cấp ngày 21/11/2000, mục đích sử dụng là làm nhà ở. Nay nhà tôi muốn làm lại Giấy chứng nhận và tách thửa, vậy có được tính 544 m2 đều là đất ở hay không?

Tôi xin hỏi, ông A có thửa đất khai hoang đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 1999 thì có xác định là có vi phạm pháp luật đất đai hay không? Được biết theo hồ sơ địa chính thì thửa đất thuộc quyền kê khai, đăng ký sử dụng của ông A vào năm 2003, mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị và đất trồng cây lâu năm. Nay ông A muốn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì theo quy định tại Điều 138 hay Điều 139 Luật Đất đai năm 2024?

Gia đình tôi có 383,4 m2 đất, phù hợp đất ở tại địa phương. Nay gia đình làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng 100 m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì được cán bộ cho biết, bắt buộc phải chuyển toàn bộ diện tích trong Giấy chứng nhận. Xin hỏi, gia đình tôi có phải chuyển mục đích toàn bộ 383,4 m2 hay không?