Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Căn cứ khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15: "Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất". Căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024: "b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa". Tôi xin hỏi, như vậy, việc chuyển mục đích một phần thửa đất nông nghiệp độc lập sẽ được áp dụng theo quy định nào? Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Công văn số 2853/SNNMT-QLĐĐ ngày 18/3/2026 của Sở Nông nghiệp và Môi trường Nghệ An thì thẩm quyền về việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về UBND xã, phường. Đồng thời, nếu áp dụng theo điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thì việc tách thửa để xác định ranh giới phần diện tích đất xin chuyển mục đích sẽ do UBND xã hay Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện?

Tôi thuộc đối tượng thu nhập thấp ở khu vực đô thị, lương dưới 25 triệu đồng, chưa từng sở hữu 1 mảnh đất hay căn nhà nào. Trong quá trình tìm hiểu và chuẩn bị hồ sơ mua nhà ở xã hội, tôi gặp khá nhiều khó khăn. Thứ nhất là việc có biểu mẫu đúng cho các giấy tờ cần thiết (mẫu đơn xác nhận thu nhập, mẫu đơn đăng ký mua nhà ở xã hội,...). Có rất nhiều luật, nghị định, thông tư liên quan những giấy tờ này khiến tôi không biết mình dùng mẫu đúng chưa hay mẫu đã hết hiệu lực. Thứ hai là vấn đề sử dụng các biểu mẫu có sẵn trên cổng dịch vụ công khi đăng ký dịch vụ công online. Nhà nước đã thúc đẩy mạnh việc chuyển đổi số, tích hợp nhiều dịch vụ trong các ứng dụng dành cho công dân, nhưng tôi vẫn gặp rắc rối trong việc đăng ký online. Có 3 dịch vụ tôi làm online trên Cổng dịch vụ công quốc gia: Xác nhận thông tin về cư trú; thủ tục cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai Tôi đã đăng ký xác nhận thông tin về cư trú thành công, hồ sơ được duyệt, tôi nhận được tài liệu điện tử xác nhận cho việc thường trú tại địa phương. Tuy nhiên, khi thực hiện online 2 dịch vụ còn lại, tôi đã gặp vướng mắc. Đặc biệt là thủ tục đăng ký cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai. Tôi sử dụng mẫu có sẵn được cung cấp bởi trang web dịch vụ công là biểu mẫu Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD và Cổng dịch vụ công có thể tự điền biểu mẫu từ dữ liệu thông tin nhân thân một cách nhanh chóng và dễ dàng. Khoảng 10 ngày sau tôi được thông báo đến nhận kết quả giải quyết hồ sơ thành công. Nhưng kết quả tôi nhận được lại là hồ sơ dùng biểu mẫu đã hết hiệu lực nên việc yêu cầu cung cấp thông tin dữ liệu đất đai không được duyệt. Tôi đã phải thực hiện lại thủ tục này. Đến lúc nhận được kết quả giải quyết hồ sơ yêu cầu cung cấp thông tin dữ liệu đất đai tôi mới biết phải nộp hồ sơ cho chi nhánh tại địa phương có dự án nhà ở xã hội. Tôi không biết nên đã nộp hồ sơ cho chi nhánh nơi tôi thường trú, địa phương không có dự án. Sau đó tôi đã nộp lại đúng địa chỉ. Sau quá trình làm thủ tục và gặp nhiều vướng mắc, tôi xin hỏi, liệu nhà nước có cơ chế nào xác thực nhanh chóng cho những trường hợp như tôi để tôi không phải ra tận chi nhánh văn phòng đất đai ở địa phương có dự án nhà ở xã hội để xác nhận không? Nếu có nhà đất ở địa phương khác nhưng không có tại địa phương có dự án nhà ở xã hội thì vẫn đăng ký mua nhà ở xã hội có đúng không? Tôi đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn, công khai cụ thể quy trình, biểu mẫu để đăng ký mua nhà ở xã hội.

Gia đình tôi được UBND xã cấp đất trang trại kết hợp rừng sản xuất từ năm 2021. Gia đình sản xuất ổn định trên mảnh đất từ đó đến nay. Hiện nay, UBND xã ra thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án khu công nghiệp. Theo nội dung trích đo chỉnh lý địa chính là đất rừng sản xuất, do đó, đơn vị giải phóng mặt bằng lập phương án đền bù là đất rừng sản xuất. Tôi xin hỏi, việc xác định loại đất để đền bù là đất rừng sản xuất như vậy có đúng không?

Tôi xin hỏi, “Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ…” theo Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 được hiểu như thế nào cho đúng: Trường hợp 1: Được hiểu theo quy định khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định (nếu hiểu theo nghĩa này, đề nghị sửa Luật Đất đai tại Điều 140 theo đúng từ ngữ quy định của luật tránh gây hiểu sai). Trường hợp 2: Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định nghĩa là người được giao đất vẫn đang sử dụng thửa đất đó đến khi được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Luật chưa có quy định về từ ngữ “đất đã được sử dụng ổn định”). Ông Nguyễn Văn A được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền có giấy bàn giao đất của UBND xã (UBND xã giao một khoanh đất cho khoảng 20 hộ có sơ đồ giao, không thu tiền sử dụng đất). Hằng năm, sau khi được giao ông Nguyễn Văn A nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đất ở) cho thửa đất trên. Tuy nhiên, sau khi được giao do không đủ tài chính xây nhà nên ông A sử dụng đất để trồng cây lâu năm. Đến năm 2023, ông Nguyễn Văn A xây nhà ở và công trình phục vụ đời sống trên thửa đất trên. Đến nay ông A làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Số tiền nộp quy định tại điều khoản nào của Luật?

Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Gia đình tôi có thửa đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng không tiếp giáp với lối đi công cộng, còn các điều kiện khác để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở đều đáp ứng. Xin hỏi, nếu được sự chấp thuận của hộ bên cạnh (thửa đất của hộ này có tiếp giáp với lối đi công cộng) thì gia đình tôi có được chuyển một phần từ đất nông nghiệp sang đất ở không?

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 12 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ: “Trường hợp thực hiện đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền của cấp xã hoặc theo nhu cầu của người sử dụng đất để giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp xã thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã xác nhận kết quả đo đạc để đưa vào sử dụng, chuyển kết quả đo đạc đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai”. Đối với các trường hợp đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính theo nhu cầu của người sử dụng đất để phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã. Thành phần ký xác nhận trên bản đồ/mảnh trích đo bao gồm: đơn vị đo đạc bản đồ (chịu trách nhiệm về kỹ thuật), người sử dụng đất (xác nhận ranh giới, mốc giới), cơ quan quản lý đất đai cấp xã (xác nhận sự phù hợp hiện trạng và quy hoạch tại địa phương). Tôi xin hỏi, việc ký xác nhận của 03 thành phần nêu trên đã đủ điều kiện pháp lý để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Để bảo đảm tính chính xác tuyệt đối về hình học thửa đất và tránh chồng lấn diện tích trên hệ thống dữ liệu địa chính quốc gia, kết quả đo đạc này có bắt buộc phải qua bước kiểm tra, nghiệm thu hoặc xác nhận chất lượng của một cơ quan chuyên môn cấp trên hay không?

Vợ chồng tôi có căn hộ chung cư nhà ở xã hội, Giấy chứng nhận đứng tên của tôi. Chúng tôi đang trong thời gian thực hiện thủ tục ly hôn. Xin hỏi, tôi có thể tặng cho quyền sở hữu căn hộ nhà ở xã hội (tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân) cho vợ tôi được không (căn hộ vẫn đang trong thời gian 05 năm không được thực hiện việc mua bán thương mại)? Nếu có thể cho vợ, điều kiện, trình tự thủ tục thực hiện như thế nào?

Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất. Tôi xin hỏi, quy định hợp thửa tại điều này có áp dụng với đất ở, đất vườn, ao có nguồn gốc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không, hay chỉ áp dụng với đất dự án?

Năm 1998, tôi được UBND xã giao đất quy hoạch dân cư tự xây và được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay trong năm này. Năm 1999, tôi mời cán bộ địa chính đo đất cắm mốc rồi xây dựng nhà. Nay tôi có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận mới. Tôi liên hệ cơ quan đo đạc thì phát hiện ngôi nhà tôi xây dựng không đúng vị trí ô đất quy hoạch được giao mà lại nằm một nửa ở vị trí ô đất được giao và một nửa ngoài quy hoạch (thuộc đất chưa sử dụng). Tôi xin hỏi, tôi cần thực hiện thủ tục gì để xem xét được cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc xin cấp chứng nhận cho phần diện tích xây dựng ngoài quy hoạch?

Gia đình tôi có 1 thửa đất ao sử dụng lâu dài, không có tranh chấp, được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nuôi trồng thủy sản năm 2007. Năm 2004, gia đình tôi bắt đầu san lấp, cải tạo và xây nhà ở kiên cố trên đất này, không bị cơ quan nào xử lý về vi phạm hành chính, không có tranh chấp gì xung quanh mảnh đất này và nhà tôi đang ở. Tôi xin hỏi, chính quyền ra thông báo thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế thì gia đình tôi có được bồi thường đất ở và nhà ở không?

Tôi được giao đất năm 2011. Đến năm 2021, tôi mới hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính (tiền nộp thuế, trước bạ, phạt chậm nộp). Năm 2026, tôi làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận thì mới phát hiện trong phương án cấp đất có quy định trong vòng 6 tháng phải nộp 50% số tiền sử dụng đất và phải làm nhà cấp 4B, trong vòng 9 tháng phải nộp 50% số tiền còn lại. Thực tế, tôi cũng không biết về phương án này. Tới thời điểm hiện tại, Nhà nước cũng không có quyết định thu hồi, trên đất tôi có làm căn nhà và đang sử dụng từ đó tới giờ, không có tranh chấp với ai. Xin hỏi, trong trường hợp này, tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?