Giao thông - Xây dựng - Tài nguyên - Môi trường

Tôi là người lao động ngoài khu công nghiệp. Hiện tôi muốn thuê nhà ở xã hội tại một dự án cho thuê nhà ở xã hội. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 (đã hết hiệu lực từ ngày 1/8/2024), thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm và không quy định thời hạn tối đa của hợp đồng thuê nhà ở xã hội. Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024) không còn quy định nội dung này và cũng không quy định thời hạn tối đa của hợp đồng thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo Mẫu số 03 Hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội được ban hành kèm theo Phụ lục VI Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở lại quy định "Các bên tự thỏa thuận về thời hạn thuê nhưng tối đa không vượt quá 05 năm. Đối với nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì thời hạn tối đa là 10 năm". Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải được lập thành hợp đồng theo mẫu do Chính phủ quy định. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Luật Nhà ở năm 2023 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không quy định bắt buộc hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội phải thực hiện theo mẫu mà chỉ giao cho Bộ Xây dựng ban hành mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Tôi xin hỏi, vậy có bắt buộc thực hiện hợp đồng theo mẫu được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD không? Việc Thông tư số 05/2024/TT-BXD giới hạn thời gian thuê tối đa như trên có phù hợp với quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác không?

Quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Khoản 6 Điều 76 Luật nhà ở năm 2023 chưa rõ ràng: "Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp". Tôi đề nghị cần có văn bản hướng dẫn áp dụng nội dung này, quy định "người lao động" ở đây có bao gồm "người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam" hay không?

Năm 2014, 2015, Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh đã ký kết hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với công ty tôi tại khu công nghiệp. Bây giờ hợp đồng thuê đất này được xác định không đúng thẩm quyền do Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh không có thẩm quyền cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 và nếu ký lại hợp đồng thuê đất mới theo giá thuê đất mới, nhà đầu tư sẽ bị thiệt hại gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá thuê đất lúc đầu. Tôi xin hỏi, văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024 có những quy định nào về giá thuê đất và được tính thế nào để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư trong trường hợp này trong khi Luật đất đai năm 2013 không có quy định?

Tôi xin hỏi, cách tính tiền sử dụng đất đối với đất ở liền kề với mật độ xây dựng 100% và đất ở biệt thự với mật độ xây dựng 40% có giống nhau không, có cho ra một giá trị như nhau không? Đối với đất ở, mật độ xây dựng ảnh hưởng như thế nào đến cách tính tiền sử dụng đất, có cho ra giá trị khác nhau nếu mật độ khác nhau không? Công ty tôi là chủ đầu tư dự án Khu dân cư, đã có quyết định giao đất từ năm 2004. Trong bản đồ quy hoạch chi tiết được duyệt theo quyết định từ năm 2002, lô đất số 12a,12b, 12c,12d là đất xây dựng biệt thự. Năm 2020, công ty làm thủ tục để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc này các lô đất này đã được điều chỉnh thành các lô đất 20a, 20b; là đất công trình thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng. Tuy nhiên, do trong Luật Đất đai 2013 không có loại "đất công trình thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng" nên khi đó Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ. Năm 2023, để bảo đảm tính đồng bộ theo pháp luật về đất đai và để thống nhất về tên gọi giữa ngành Xây dựng và ngành Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Hội đồng thẩm định Quy hoạch xây dựng Thành phố đã thống nhất trình và đã được UBND Thành phố chấp thuận điều chỉnh tên gọi từ "Các khu thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng" thành "Nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (nhà chung cư)" đối với các lô đất nêu trên. Tôi xin hỏi, các lô đất nêu trên, công ty đã nộp tiền sử dụng đất là "đất thương mại, dịch vụ", nay các lô đất được điều chỉnh tên gọi thành "đất xây dựng nhà chung cư" thì công ty phải nộp tiền sử dụng đất theo thời điểm được giao đất (năm 2004) hay theo thời điểm hiện nay? Tại Khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ, có nêu: "…8. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại Khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%…". Xin hỏi, trong trường hợp nếu xuất hiện nhiều thửa đất so sánh có giá trị chuyển nhượng/trúng đấu giá chênh lệch nhau quá nhiều thì phải lấy thửa đất nào làm chuẩn để so sánh? Công ty tôi cũng làm chủ đầu tư một dự án khu tái định cư, quyết định giao đất được chia làm 3 đợt theo tiến độ giải phóng mặt bằng vào các năm 2009, 2018, 2019. Trong bản đồ quy hoạch chi tiết được duyệt theo quyết từ năm 2020, các lô đất dọc theo đường A6 là đất xây dựng biệt thự. Các lô đất này trước đây là đất công trình dịch vụ, thương mại (theo quyết định từ năm 2018 của UBND Thành phố) và đã được giao đất theo các quyết định giao đất đợt 2 (năm 2018) và đợt 3 (năm 2019). Đến năm 2020, các lô đất dịch vụ, thương mại này đã được điều chỉnh thành đất xây dựng biệt thự (theo Quyết định số 1402/QĐ-UBND ngày 13/7/2020). Để phù hợp với quy hoạch chi tiết được điều chỉnh, ngày 6/12/2021, công ty đã gửi tờ trình đến Sở Tài nguyên và Môi trường xin điều chỉnh diện tích đất ở (ODT) tại các quyết định giao đất năm 2018 và 2019. Tuy nhiên, công ty chưa nhận được phản hồi. Tôi xin hỏi, căn cứ Điểm c, d Khoản 3 Điều 155 và Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, công ty phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch cho lô đất xây dựng biệt thự nêu trên theo thời điểm được giao đất (năm 2018, 2019) hay theo thời điểm được điều chỉnh quy hoạch (năm 2020)? Nếu quyết định điều chỉnh quyết định giao đất từ đất dịch vụ, thương mại thành đất ở được ban hành sau ngày 1/8/2024 thì công ty có được áp dụng chuyển tiếp theo Khoản 2 Điều 257 hay không?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là căn cứ để tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tôi nhận thấy vẫn còn một số chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, đối với trường hợp dự án bất động sản nhà ở, khu đô thị được Nhà nước đứng ra thu hồi, tại Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 có quy định: "Điều 79. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 27. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn". Quy định trên được hiểu là chỉ những dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mới được Nhà nước đứng ra thu hồi đất. Tức là khu đô thị đó phải có quy mô đủ lớn, bố trí đầy đủ các chức năng hỗn hợp của đô thị như trường học, nhà trẻ, văn hóa, y tế, hành chính, chợ, thương mại dịch vụ, các công trình hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý nước thải, trạm biến áp... Rõ ràng để bố trí các chức năng như vậy thì dự án ít nhất phải có quy mô từ 10 ha trở lên. Như vậy, đối với các dự án nhà ở, đô thị quy mô nhỏ, không bố trí đủ các chức năng hỗn hợp của đô thị thì sẽ được hiểu là không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, không thể tiến hành theo hướng đấu giá hoặc đấu thầu, mà chỉ có cách là nhà đầu tư tự thỏa thuận mua lại đất để làm dự án. Nhưng theo Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024, để làm dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư chỉ được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở để làm dự án. Như vậy, đối với các loại đất khác thì nhà đầu tư sẽ không được phép nhận chuyển nhượng. Từ đó sẽ dẫn đến bất cập mà khả năng là sẽ xảy ra nhiều trong thực tế, đó là trường hợp các khu đất quy mô nhỏ, không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhưng cũng không thể thỏa thuận chuyển nhượng cho nhà đầu tư để làm dự án chỉ vì không phải là đất ở. Ví dụ: Cá nhân ông A có khoảng 5.000 m2 đất sản xuất kinh doanh, theo quy hoạch phân khu đô thị, khu đất quy hoạch là chung cư cao tầng. Do sản xuất không hiệu quả, lại ô nhiễm nên ông A muốn bán khu đất cho nhà đầu tư làm dự án theo đúng quy hoạch nhưng Luật không cho phép vì đó không phải là đất ở. Chính quyền địa phương cũng không thể đưa khu đất vào danh mục thu hồi đất để đấu thầu vì quy mô quá nhỏ, không đáp ứng được tiêu chí để thu hồi đất. Như vậy mặc dù đã phù hợp với quy hoạch nhưng khu đất vẫn không thể làm được dự án, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Thứ hai, về trường hợp thu hồi đất, giao đất cho thuê đất khi chuyển nhượng dự án, trong cả 32 khoản của Điều 79 về các trường hợp thu hồi đất hoàn toàn không quy định về trường hợp thu hồi đất của chủ đầu tư cũ giao cho chủ đầu tư mới khi 2 bên chuyển nhượng dự án. Bởi thông thường 1 dự án sẽ gắn liền với quyền sử dụng đất của dự án đó. Khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án thì việc chuyển nhượng dự án sẽ gắn với chuyển nhượng/sang tên về đất đai giữa các bên. Đối với đất thuê trả tiền hằng năm không thuộc dạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của chủ đầu tư cũ để cho chủ đầu tư mới thuê, bảo đảm 1 dự án không thể đứng tên 2 pháp nhân. Theo Điều 79 nêu trên thì trường hợp này không được quy định, do đó nếu áp theo nguyên tắc "cơ quan công quyền chỉ được làm những gì pháp luật cho phép" thì cán bộ Nhà nước sẽ không có căn cứ để giải quyết hồ sơ, dẫn đến việc chuyển nhượng dự án của các chủ đầu tư sẽ không thể thực hiện được. Tương tự như vậy, Điều 124 về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không phải đấu giá, đấu thầu cũng chưa quy định việc giao đất, cho chủ đầu tư mới thuê đất không phải đấu giá, đấu thầu khi chuyển nhượng dự án giữa các chủ đầu tư dẫn đến cơ quan thẩm quyền không có căn cứ để xử lý. Ví dụ: Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án 20 ha. Trong dự án có 1 khu đất trường học được cho thuê đất trả tiền hằng năm. Doanh nghiệp A muốn chuyển nhượng 1 phần dự án là ô đất trường học cho doanh nghiệp B. Quy trình là Nhà nước phải thu hồi ô đất trường học của doanh nghiệp A để cho doanh nghiệp B thuê. Nhưng cơ quan thẩm định sẽ không có căn cứ để thực hiện việc thu hồi đất của doanh nghiệp A và cho doanh nghiệp B thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Thứ ba, về điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 45 quy định về một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ, sổ hồng). Tuy nhiên vẫn có trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án nhà ở, khu đô thị theo Luật Kinh doanh bất động sản thì không thể đáp ứng được điều kiện nêu trên. Vì thời điểm ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, chủ đầu tư chưa thể hoàn thành việc cấp sổ cho từng căn nhà trong dự án. Điều 45 hoàn toàn không có nội dung loại trừ cho trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai như Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Như vậy là giữa các Luật vẫn có thể có điểm chồng chéo. Nếu cơ quan thẩm định việc cấp sổ căn cứ theo Luật Đất đai thì việc mở bán của chủ đầu tư sẽ không thể thực hiện được vì chưa có sổ đỏ, sổ hồng. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền quan tâm, giải đáp 3 vấn đề tôi nêu trên. Trường hợp các ý kiến là đúng, tôi xin kiến nghị các cơ quan thẩm quyền xem xét ghi nhận, lưu tâm trong quá trình xây dựng các văn bản hướng dẫn Luật cho phù hợp.

Tôi xin hỏi, từ ngày có tên, số tờ, số thửa, địa chỉ... trong danh sách nhu cầu kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, trong vòng 3 năm, tôi được quyền nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải đăng ký lại có đúng không? Tôi đã có tên trong danh sách nhu cầu kế hoạch sử dụng đất hằng năm năm 2023 của quận, đã được UBND Thành phố duyệt, vậy năm 2024 tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng được không, hay phải đăng ký lại cho năm 2024?

Tôi có 4.680 m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bìa ranh phía Bắc có con đường đi theo hướng Tây - Đông. Đến năm 2007, tôi tự mở con đường bên bìa ranh phía Nam cũng đi theo hướng Tây - Đông. Nay thửa đất của tôi đã hết thời hạn sử dụng nên tôi làm gia hạn quyền sử dụng đất nhưng Phòng Tài nguyên và Môi trường không thực hiện với lý do, tôi tự mở đường nên không thể gia hạn. Xin hỏi, bây giờ tôi phải phục hồi lại con đường theo như trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2006 hay phải làm thế nào?

Công bố giá hằng tháng của Sở Xây dựng thường có nội dung: "Các cơ quan, tổ chức, cá nhân căn cứ công bố này là cơ sở để xác định giá xây dựng các dự án, công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (sau đây là dự án PPP); đối với các dự án sử dụng vốn khác tham khảo, sử dụng để xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng". Theo đó, các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn lẫn cơ quan thẩm định đều dựa vào công bố giá để lập dự toán với các công trình sử dụng vốn đầu tư công. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng có vướng mắc như sau: Với cùng một loại vật liệu thì thường có nhiều mức giá bán khác nhau tại cùng một địa phương. Bên cạnh đó, giá của nhiều loại vật liệu xây dựng được cung cấp trong công bố thấp hơn nhiều so với thị trường thực tế hoặc một số doanh nghiệp có báo giá nhưng thực tế không cung cấp được sản phẩm. Khi lập, thẩm định dự toán, các đơn vị liên quan thường phải cân đối lựa chọn sao cho hợp lý với thực tế nên nhiều khi phải chọn giá bán ở mức tầm trung chứ không lấy giá thấp nhất. Tôi được biết, không có quy định nào bắt buộc phải áp giá thấp nhất theo công bố giá của Sở Xây dựng. Giả sử có quy định đó thì cũng rất phi lý so với cách công bố giá như hiện nay, nếu bắt buộc phải lấy giá thấp nhất thì tại sao sau khi thu thập báo giá, Sở Xây dựng không tổng hợp và chỉ công bố 1 giá/1 loại vật liệu cùng quy cách kỹ thuật, tại sao phải công bố nhiều mức giá nhưng không cho lựa chọn? Ngoài ra, trách nhiệm về tính chính xác của báo giá của các doanh nghiệp cung cấp cho Sở Xây dựng đã được quy định chưa? Thực tế hiện nay, trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt dự toán, các cơ quan đều hiểu được bất cập đã trình bày ở trên để cùng nhau đưa ra lựa chọn hợp lý nhất có thể trong một thời điểm xác định. Tuy nhiên, qua đến bước thanh tra thì cơ quan này lại đặt câu hỏi không thể trả lời là "tại sao không lấy giá thấp nhất?". Điều này dẫn đến hệ lụy, tất cả các đơn vị liên quan đều chăm chăm áp giá thấp nhất để tránh bị xử phạt và kỷ luật dù nó phi thực tế và đi ngược lại với trách nhiệm nghề nghiệp. Thực tế đã chỉ ra, rất nhiều doanh nghiệp thi công không thể tìm mua được vật liệu với giá bán như trong công bố giá. Điều này đã ảnh hưởng lớn đến lợi ích chính đáng của các doanh nghiệp, góp phần gây thua lỗ. Tôi xin hỏi, yêu cầu bắt buộc phải lấy đơn giá thấp nhất trong khi bỏ qua các yếu tố thực tế có ảnh hưởng khác của cơ quan thanh tra có đúng quy định? Ngoài ra, theo tôi, việc tiến hành xử phạt theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng cũng bộc lộ bất cập. Nghị định không đưa ra những mức xử phạt phù hợp với hành vi vô ý hay cố ý, gây thất thoát nhiều hay ít. Giả sử xác định được là cố ý thì với cùng một hành vi áp sai đơn giá, có những dự án sau tính toán chỉ gây thất thoát 10 triệu đồng, dự án khác lại hơn 100 triệu đồng; cả hai trường hợp này đều bị phạt chung mức 40 triệu đồng. Giả sử hành vi áp sai đơn giá là vô ý (vì bất cập khi áp dụng các quy định hiện hành như đã đề cập đến ở trên, hoặc vì hiểu sai quy định, không tư lợi cá nhân) thì nên được giải quyết như thế nào? Cơ quan thanh tra có công cụ nào để đánh giá trường hợp này sao cho hợp tình hợp lý? Nghị định xử phạt có tách riêng trường hợp này hay không? Đề nghị Bộ Xây dựng có giải đáp rõ ràng để các đơn vị tham gia hoạt động xây dựng thực hiện đúng quy định.

Tôi liên hệ UBND xã để xin phép sử dụng 1.000 m2 đất trồng cây lâu năm làm sân phơi (lúa, cà phê,...). Tuy nhiên, UBND xã trả lời, không cho phép vì không đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận và thửa đất không quy hoạch làm sân phơi. Mặt khác, cán bộ xã cũng cho biết, không có hướng dẫn, quy định nào về các công trình trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp và tỷ lệ sử dụng đất. Tôi xin hỏi để được làm sân phơi, tôi phải làm gì? Liên hệ đơn vị nào?

Tôi là chủ hộ gia đình. Tôi nhận được thông báo thu hồi đất ở trong dự án tổ hợp sản xuất và cũng nhận được phương án bồi thường là được bồi thường tài sản trên đất và được tái định cư. Tôi xin hỏi, trong trường hợp tôi được hỗ trợ tái định cư thì tôi có được hưởng tiền hỗ trợ di chuyển nếu tôi không thường xuyên sinh sống tại thửa đất thu hồi hay không? Tôi không có nơi ở hay tài sản khác trên địa bàn di dời.

Theo Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế được “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Tôi xin hỏi, có thể hiểu là tổ chức kinh tế có quyền cho thuê tài sản sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, có đúng không? Trường hợp cách hiểu của tôi như nêu trên là đúng, đề nghị cơ quan chức năng làm rõ "cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" có gì khác với "cho thuê lại quyền sử dụng đất"? Để "cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" thì có cần điều kiện gì không?