Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Thửa đất của gia đình tôi được mua theo diện bán thanh lý hóa giá nhà vào năm 1991 của HĐND xã, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1995, loại đất: thổ cư, diện tích 330 m2, đã xây nhà trên đất. Đến nay, khi xác nhận lại diện tích đất ở thì UBND xã cho rằng giấy tờ mua bán thanh lý hóa giá nhà của gia đình tôi không đúng quy định vì xã không có thẩm quyền giao đất. Tôi xin hỏi, các giấy tờ theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai nhưng trước đây cấp không đúng thẩm quyền, không đúng quy trình pháp luật thì có được sử dụng để làm căn cứ xác nhận lại diện tích đất ở không?

Điểm a khoản 2 Điều 17 Luật Kiến trúc 2019 quy định công trình phải thi tuyển kiến trúc là: “a) Công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt, cấp I;”. Theo Phụ lục 1 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, công trình công cộng là: “h) Công trình trụ sở, văn phòng làm việc: Các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc của các tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân khác”. Tôi xin hỏi, theo quy định trên thì tất cả công trình trụ sở, văn phòng làm việc: các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc của các tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân khác có phải đều là công trình công cộng hay không? Nếu vậy thì khi đạt cấp I hay đặc biệt sẽ phải thi tuyển kiến trúc theo Luật Kiến trúc có đúng không?

Theo Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, chi phí di dời hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật được xác định là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Tôi xin hỏi, có văn bản nào quy định nếu chi phí di dời hạ tầng kỹ thuật này vượt một mức nào đó thì phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật như một dự án bình thường không?

Gia đình tôi mua căn nhà 50 m2 trên mảnh đất 60 m2. Mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 15/10/1993, ở ổn định, liên tục không tranh chấp. Nguồn gốc đất là được hợp tác xã giao đất cho xã viên năm 1987. Lúc gia đình tôi mua thì căn nhà có 1 tầng, trần đổ bê tông có gác lửng. Tôi xin hỏi, mảnh đất gia đình tôi sử dụng có được công nhận là đất ở và đủ điều kiện cấp sổ đỏ không?

Công ty tôi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp khác từ cá nhân để thực hiện dự án trại chăn nuôi heo với tổng diện tích 5 ha gồm nhiều thửa đất có thời hạn sử dụng đất khác nhau. Trong đó, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp khác đến năm 2038 là 1,5 ha; hạn sử dụng đất nông nghiệp khác đến năm 2020 là 3,5 ha. Hiện tôi đã làm đầy đủ thủ tục về môi trường, xây dựng, chăn nuôi. Tôi xin hỏi, phần đất nông nghiệp khác 3,5 ha đã hết hạn sử dụng từ năm 2020 thì công ty tôi hoặc cá nhân góp vốn có được phép gia hạn thời gian sử dụng đất để được tiếp tục chăn nuôi trên tổng diện tích 5 ha mà công ty tôi đang sử dụng hay không?

Tôi có 2,5 ha đất trồng cây hằng năm khác, cách khu dân cư hơn 500 m nhưng không nằm trong khu quy hoạch chăn nuôi tập trung của địa phương. Xin hỏi, tôi muốn mở trang trại chăn nuôi tập trung gà với quy mô vừa thì cần các thủ tục gì về đất đai?

Tôi mua một lô đất nền tại xã Củ Chi. Lô đất đã được nhà nước cấp sổ hồng từ năm 2020. Khu đất này thuộc loại “Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới trong các khu đất sử dụng hỗn hợp” được quy định tại mục 6.3 Quyết định số 4794/QĐ-UBND của UBND TPHCM ký ngày 04/9/2013. Tại mục 3 điểm a khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND có ghi: Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì được tách thửa đất. Sau đó TPHCM có thanh tra các sai phạm về đất đai tại Củ Chi và có Kết luận số 08/KL-TTTP-P3 ngày 15/6/2020. Theo Công văn số 5426/UBND-VP của UBND huyện Củ Chi ký ngày 17/06/2022 gửi UBND TPHCM đề nghị các biện pháp khắc phục sai phạm thì khu đất này đã được các cấp của huyện Củ Chi và TPHCM phê duyệt cho phép như sau: Văn bản số 5772/UBND-QLĐT ngày 15/05/2019 gửi Sở Quy hoạch – Kiến trúc; Văn bản số 2735/SQHKT-HTKT ngày 12/6/2019 và 8196/UBND-QLĐT ngày 15/7/2019 chấp nhận cho đầu tư hạ tầng; Văn bản số 14275/UBND-QLĐT ngày 29/11/2019 chấp nhận kiểm tra nền hạ trước khi thảm nhựa; Văn bản số 15520/UBND-QLĐT ngày 30/12/2019 chấp nhận đấu nối giao thông; Văn bản số 15521/UBND-QLĐT ngày 30/12/2019 chấp nhận cho nghiệm thu hạ tầng; Văn bản số 2331/UBND-QLĐT ngày 16/3/2020 chấp thuận cho di dời đất ở. Hiện nay tôi có nhu cầu xây nhà để ở trên lô đất này nhưng khi gửi đơn xin cấp giấy phép xây dựng thì xã không đồng ý vì lý do đang chờ khắc phục sai phạm. Theo các văn bản nêu trên thì tôi thấy chủ đầu tư bán cho tôi lô đất này không vi phạm quy định trong việc tách thửa và bán cho người dân, do đó việc cho đến nay UBND xã Củ Chi từ chối cấp giấy phép xây dựng cho người dân là không đúng. Hiện tại quy hoạch phân khu 1/2000 nêu trên đã hết thời hạn hiệu lực nhưng TPHCM chưa ban hành quy hoạch 1/2000 mới. Xin hỏi trường hợp này, tôi có thể xin giấy phép xây dựng được không?

Tôi nhận chuyển nhượng 100 m2 đất trồng cây lâu năm, được cấp Giấy chứng nhận ngày 12/11/2018, thời hạn sử dụng đến ngày 30/6/2064. Thửa đất nằm trong khu dân cư của thôn, không có tranh chấp. Theo Quyết định số 2180/QĐ-UBND ngày 26/6/2025 của UBND TP. Hải Phòng, thửa đất của tôi nằm trong quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp Trung Lập, huyện Vĩnh Bảo. Theo Quyết định số 2316/QĐ-UBND ngày 27/6/2025 của UBND TP. Hải Phòng phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030 huyện Vĩnh Bảo, thửa đất của tôi nằm trong quy hoạch đất ở. Khu công nghiệp Trung Lập hiện nay chưa có quyết định phê duyệt chủ trương dự án, thửa đất của tôi chưa có thông báo thu hồi đất. Xin hỏi, trong trường hợp này, thửa đất của tôi có được chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại nông thôn hay không?

Vợ chồng tôi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 05 thửa đất của ông Nguyễn Văn A, hợp đồng riêng biệt từng thửa. Do không rõ quy định nên quá 30 ngày tôi mới đi nộp hồ sơ thực hiện đăng ký biến động, UBND xã đã lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính và ban hành quyết định xử lý. Tuy nhiên, UBND xã lại xác định đây là hành vi vi phạm hành chính nhiều lần do có 05 hợp đồng chuyển nhượng nên đã phạt mỗi một hành vi tương ứng 01 hợp đồng và xác định đối tượng vi phạm là cả vợ chồng tôi. Một quyết định phạt với số tiền là 5.000.000 đồng (chồng 2.500.000 đồng và vợ 2.500.000 đồng), nhân với 05 hợp đồng, tổng số tiền là 25.000.000 đồng. Tôi xin hỏi, việc xác định hành vi nhiều lần do không đăng ký biến động đất đai dựa trên hợp đồng chuyển nhượng từng thửa và vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng thì xác định đối tượng vi phạm là cả vợ, chồng có đúng không?

Gia đình tôi dự định mua đất ruộng và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích sang đất ở để xây nhà. Xin hỏi, thửa đất của tôi cần đáp ứng những tiêu chuẩn gì về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương để được phép chuyển đổi? Hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm những giấy tờ gì và nộp tại cơ quan nào? Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất ruộng lên đất ở hiện nay được quy định như thế nào?

Bố mẹ tôi được các cụ để lại cho một mảnh đất, phía Bắc giáp đường đi của thôn; phía Tây, Nam, Đông giáp nhà dân, đã sử dụng ổn định, lâu dài từ trước năm 1980, không có tranh chấp. Trên bản đồ 299 năm 1980 thể hiện có 3 thửa liền nhau, trong đó có 2 thửa ao nằm liền nhau ở phía Tây (một ao có số thửa là 531, diện tích 132 m2; một ao có số thửa là 338, diện tích 140 m2) và 1 thửa đất còn lại chỉ ghi số thửa là 530 nằm phía Đông. Trên sổ mục kê, trước năm 2012, toàn bộ mảnh đất trên đều mang tên bố mẹ tôi và gia đình không có giấy tờ gì về thông tin mảnh đất ngoài thông tin trên bản đồ 299. Năm 2012, khi địa phương đo Vilap, bố mẹ tôi tách mảnh đất ra làm 3 thửa để chia cho các con và mỗi thửa đã được cấp sổ đỏ. Thửa đất mang tên bố mẹ tôi là thửa số 4, diện tích 305 m2, ghi trên sổ đỏ là đất ở vì có nhà đang ở. Thửa đất cho vợ chồng tôi là thửa số 19 diện tích 251,2 m2 ghi trên sổ là đất trồng cây lâu năm vì khi đó chỉ có vườn. Thửa đất cho anh tôi là thửa số 30 diện tích 108,5 m2 ghi trên sổ là đất trồng cây lâu năm vì chỉ có vườn. Tháng 12/2025, vợ chồng tôi đã chuyển mục đích sử dụng thửa đất số 19 lên đất ở và đã đóng đủ tiền chuyển mục đích (đóng 100%). Tôi xin hỏi, thửa đất số 19 của vợ chồng tôi có thuộc nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất không? Khi chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất số 19 với diện tích 251,2 m2 lên đất ở, vợ chồng tôi có được giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội không?