Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Bố mẹtôi được nhà nước giao đất ở năm 1986 và được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) từ năm 2013. Đến nay, hàng xóm gia đình tôi làm thủ tục tách bìa, sang nhượng đất, trong quá trình trích đo thì phát hiện có một phần đất giáp ranh bị chồng lấn lên đất của bố mẹ tôi (theo Giấy chứng nhận), tiếp tục rà soát thì có thêm một hộ gia đình giáp ranh nữa cũng bị chồng lấn tương tự. Theo quan điểm của chính quyền địa phương, do khi trích đo các hộ gia đình đã chấp nhận ký vào hồ sơ (không ký giáp ranh) nên giờ phải chấp nhận diện tích như đã cấp theo Giấy chứng nhận và điều chỉnh ranh giới thực địa theo Giấy chứng nhận đã cấp. Tuy nhiên, các hộ gia đình bị chồng lấn không nhất trí với phương án nêu trên, đề nghị rà soát cấp lại Giấy chứng nhận sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng đất của các hộ gia đình. Tôi xin hỏi, vậy hướng xử lý sao cho đúng với quy định hiện hành?

Hộ ông N.Đ.C được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 81 m2 đất vào ngày 7/1/2011, mục đích sử dụng đất: đất ở kết hợp với sản xuất kinh doanh dịch vụ. Ngày 30/11/2011, hộ ông C chuyển nhượng đất cho tôi. Sau đó, gia đình tôi đã nhiều lần đi đăng ký thế chấp và xóa thế chấp. Nay tôi muốn làm thủ tục sang tên cho con thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai liên xã cho biết, mục đích sử dụng đất của gia đình bị sai, phải thực hiện đính chính mục đích sử dụng đất. Tôi xin hỏi, trong trường hợp của gia đình tôi, UBND xã hay Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai liên xã đính chính?

Mẹ vợ tôi được cấp đất từ năm 1966 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2001, trong đó có ghi “Chưa nộp thuế sử dụng đất 20% và thuế trước bạ”. Mẹ vợ tôi chết năm 2007. Hiện nay, gia đình tôi muốn thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cơ quan thuế thông báo, phải chờ hướng dẫn của Cục Thuế về việc có được xóa nợ thuế theo quy định của Luật Đất đai trước năm 2024 hay không. Nếu gia đình muốn sang tên ngay thì phải nộp các khoản thuế theo quy định hiện hành và cam kết không khiếu nại, yêu cầu hoàn trả sau này. Tôi xin hỏi, việc cơ quan thuế yêu cầu chờ hướng dẫn xóa nợ thuế như trên có đúng với quy định pháp luật hiện hành không? Trong trường hợp phải chờ, việc ban hành hướng dẫn về xóa nợ thuế liên quan đến đất đai trước năm 2024 dự kiến diễn ra trong bao lâu?

Khoản 11 mục VI Phần V Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định, trường hợp có giấy tờ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148, điểm a khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai nhưng hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ đó và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì không thực hiện việc xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng, việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng do chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm. Tôi xin hỏi, như vậy căn cứ theo kê khai tài sản hiện trạng của chủ sử dụng kèm theo (khác với tài sản đã được chứng nhận tài sản trên Giấy chứng nhận) thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận để chứng nhận tài sản theo hiện trạng mà chủ sử dụng kê khai có đúng không? Nếu tài sản hiện trạng này không đủ điều kiện tồn tại thì việc Chi nhánh cấp Giấy chứng nhận như vậy có ảnh hưởng về sau nếu tài sản này được chuyển quyền qua các chủ sử dụng khác nhau và nếu người mua đem tài sản này thế chấp hay không? Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận chuyển mục đích, theo Luật Đất đai năm 2024 là Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; còn Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT thì là ghi cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã trình Chủ tịch ký Giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi, như vậy, cơ quan nào ký Giấy chứng nhận?

Năm 2018, gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện dồn điền, đổi thửa (trước đó hộ tôi được giao ruộng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997). Đến nay, tôi phát hiện trên Giấy chứng nhận cấp sau dồn điền có sai sót thông tin. Xin hỏi, tôi muốn làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận thì thực hiện ở cơ quan nào? Ai ký xác nhận vào Giấy chứng nhận của tôi để đính chính nội dung sai sót đó?

Tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 500 m2 đất vào năm 1999, trong đó có 300 m2 đất ở và 200 m2 đất vườn. Năm 2023, tôi đổi Giấy chứng nhận (đổi Chứng minh nhân dân sang Căn cước công dân, địa chỉ thửa đất...). Xin hỏi, nay tôi cầm Giấy chứng nhận lên xã để làm thủ tục xác định lại diện tích đất ở có được không (đất này đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg là 500 m2 đất chữ “T”)?

Những năm trước 2004, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: Mục đích sử dụng "T", thời hạn sử dụng lâu dài. Có nhiều cách hiểu khác nhau với chữ “T”. Chẳng hạn, cùng diện tích 200 m2, có Giấy chứng nhận thể hiện 200 m2 đất mục đích sử dụng "T" (chung chung) không cụ thể bao nhiêu m2 đất ở, bao nhiêu m2 đất khác, hoặc đất vườn, ao nên có ý kiến cho rằng như vậy chỉ có một phần diện tích là đất ở. Tuy nhiên, có Giấy lại ghi 100 m2 mục đích sử dụng "T", 100 m2 vườn; vậy 100 m2 mục đích sử dụng "T" ở trên có phải là đất ở không, hay đất khác? Ông Khuyến kiến nghị cơ quan chức năng nên có hướng dẫn cụ thể bằng văn bản để thống nhất cách cấp đổi Giấy chứng nhận cho nhân dân trên toàn quốc: "Mục đích sử dụng "T" là đất ở".

Tôi xin hỏi, căn cứ Nghị định số 230/2025/NĐ-CP của Chính phủ về miễn, giảm tiền sử dụng đất thì trường hợp người dân được giao đất ở tái định cư khi thu hồi đất có được miễn tiền sử dụng đất không?

Gia đình tôi có 922 m2 đất, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2002 ghi diện tích 900 m2, mục đích sử dụng là T, thửa số 23, tờ bản đồ số 31, nhưng trong bản đồ địa chính xã lại thể hiện thửa đất nhà tôi gồm thửa số 23 - 462 m2 (AO) và thửa số 24 - 460 m2 (T). Tôi xin hỏi, giờ tôi xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở của gia đình được xác định là bao nhiêu m2?

Đất của gia đình tôi được cha ông để lại từ rất lâu, được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/8/2003, diện tích 736 m² tên hộ ông Trần Đình Thùy (bố của ông Thế), mục đích sử dụng là T lâu dài. Gia đình tôi bị mất Giấy chứng nhận, chỉ còn bản photo. Tôi xin hỏi, nay gia đình làm lại Giấy chứng nhận thì có bị hạn mức giao đất ở không? Tôi tham khảo một số nơi thì được cho biết, sẽ bị áp hạn mức, tối đa chỉ được 200 m2 đất ở, còn lại 536 m² là đất vườn, nếu chuyển đổi sang đất ở thì tiền chuyển mục đích sử dụng đất khoảng hơn 1 tỷ đồng. Tôi xin hỏi, điều này có đúng không? Tôi cũng muốn biết, gia đình tôi làm lại Giấy chứng nhận mà muốn sang tên cho tôi thì làm thế nào? Hộ gia đình tôi vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận năm 2003 gồm có bà, bố, mẹ (đã mất năm 2004) và tôi.

Hiện nay các thủ tục hành chính công ở địa bàn xã chủ yếu là đất đai, trong đó thủ tục đăng ký biến động của hộ gia đình, cá nhân chiếm hơn 70%; việc giao thẩm quyền cấp khi đăng ký biến động quyền sử dụng đất phần lớn cho Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai rất bất cập. Trước đây, cả huyện mới có 1 chi nhánh đăng ký đất đai, nay sau khi tiếp nhận lại phải chuyển đi chuyển về giữa xã và chi nhánh mất nhiều thời gian, văn bản đề nghị, hồ sơ sao lục…; khi chậm tiến độ người dân gây áp lực chính quyền xã mà xã không có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính đăng ký biến động đối với người dân. Do vậy, tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 và tên khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai theo hướng cơ quan nào cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan đó thực hiện nội dung chỉnh lý biến động, tránh trường hợp đổ trách nhiệm giữa các cơ quan, đồng thời giảm áp lực thủ tục hành chính và khối lượng công việc cho Tổ chức đăng ký đất đai.