Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Khoảng những năm 70 gia đình tôi có một mảnh đất (giáp tỉnh lộ 419 hiện nay). UBND xã đã vận động gia đình tôi đổi đất và mảnh đất được cấp cho gia đình bà Th (gia đình có công với cách mạng), còn xã cấp cho gia đình tôi mảnh đất ở trong xóm. Quá trình đổi đất đã diễn ra từ rất lâu và gia đình tôi cũng không còn lưu giữ bất kỳ giấy tờ gì thể hiện việc đổi đất này. Sự việc được hàng xóm xung quanh và các bậc cao niên trong xóm hiện nay còn sống biết và có thể làm chứng. Phần đất do UBND xã cấp đổi được gia đình tôi sử dụng vào việc làm nhà ở, làm vườn trồng cây hằng năm và lâu năm. Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Xin hỏi, gia đình tôi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận lần đầu không? Nếu đủ thì thuộc điều khoản nào của Luật Đất đai 2024?

Gia đình tôi có thửa đất được cấp năm 1998, diện tích 543 m2, nhưng hiện nay đo lại thì diện tích là 672 m2, trong khi gia đình không khai hoang, không lấn chiếm, không tranh chấp. Một bên đất của gia đình tôi giáp đất nông nghiệp, phần đất hiện tại đo lại không xâm lấn sang đất nông nghiệp. Xin hỏi, giờ gia đình tôi muốn bổ sung diện tích vào Giấy chứng nhận thì cần làm những thủ tục gì và phải mất những khoản phí nào?

Bố mẹ tôi là công nhân trồng rừng của lâm trường. Năm 1973, bố mẹ tôi cùng tập thể công nhân lâm trường chuyển về khai hóa và định cư tại một mảnh đất đặt tên là Đội 3 Lâm nghiệp, khu đất nói trên thuộc lâm trường quản lý. Sau năm 1980, lâm trường bàn giao lại mảnh đất trên cho hai xã quản lý. Khoảng những năm 2000-2002 các công nhân hưu trí trên đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đất ở và đất trồng cây lâu năm liền kề với đất ở. Năm 2001, bố mẹ tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất hơn 1.500 m2 trong đó có 400 m2 đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Nay bố mẹ tôi và các công nhân xưa muốn chuyển diện tích trồng cây lâu năm thành đất ở theo diện miễn tiền sử dụng đất vì đất có nguồn gốc trước năm 1980. Tôi có tìm hiểu thì được biết mảnh đất nói trên (của cả Đội 3 Lâm nghiệp) không có trong bản đồ 299, và các công nhân trước kia cũng không có giấy tờ pháp lý gì để chứng minh mảnh đất của mình là trước năm 1980. Mảnh đất nêu trên của làng (Đội 3 Lâm nghiệp) được quy hoạch đất ở và không thuộc diện quy hoạch đặc biệt của Nhà nước. Tôi xin hỏi, bố mẹ tôi muốn chuyển đổi mục đích đất trồng cây lâu năm liền kề với đất ở theo diện đất có nguồn gốc trước năm 1980 thì có mất tiền sử dụng đất không? Trường hợp chuyển đổi mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất ở có nguồn gốc trước năm 1980 khi không có giấy tờ chứng minh, không nằm trong bản đồ 299 thì có được quy định ở tài liệu nào của Nhà nước không? Thủ tục và các bước tiến hành để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm trường hợp nêu trên như thế nào?

Tôi có một mảnh đất, mục đích sử dụng là CLN. Tôi đã và đang kinh doanh chợ tạm trên mảnh đất đó (được UBND cấp phép cho xây dựng chợ tạm), nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ. Nay tôi có đủ điều kiện kinh tế để tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất, khi tôi nộp đơn xin đo đạc chuyển mục đích cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì không được nhận với lý do, mảnh đất của tôi hiện tại thuộc quy hoạch đất chợ. Xin hỏi, tôicó được tiếp tục kinh doanh chợ nữa hay không? Nếu được tiếp tục kinh doanh chợ và chuyển đổi mục đích đất đúng với quy hoạch hiện tại, tôi cần phải thực hiện thủ tục nào và liên hệ cơ quan nào để được giải quyết?

Gia đình tôi nhận chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay (giấy giao kèo) ngày 03/4/1990, đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà, sinh sống ổn định, không tranh chấp suốt 36 năm qua. Tôi đã đăng ký hộ khẩu thường trú từ năm 1990. Bên bán đã xuất cảnh đi nước ngoài và mất liên lạc từ lâu. Sau khi bán nhà cho tôi, 20 ngày sau (23/4/1990) bên bán đã làm thủ tục với Sở Xây dựng (cũ) để cấp một giấy chứng nhận/giấy phép, trong đó có nội dung ủy quyền giao cho tôi quản lý/trông coi để hợp thức hóa thủ tục xuất cảnh. Tuy nhiên, trên văn bản đó hoàn toàn không có chữ ký của tôi. Tôi chưa bao giờ ký vào bất kỳ văn bản nào đồng ý làm người nhận ủy quyền hay trông coi. Việc mua bán thực tế đã hoàn thành trước đó 20 ngày. Năm 2014, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã từ chối chấp sổ đỏ cho tôi do lo ngại tranh chấp vì có nội dung ủy quyền trong giấy chứng nhận nhà đất cấp ngày 23/4/1990 mặc dù đây chỉ là lời khai đơn phương của chủ cũ mà không có chữ ký của tôi. Đây là hành vi khai báo không trung thực nhằm che giấu giao dịch mua bán thực tế. Tôi xin hỏi, cơ quan đăng ký đất đai có được phép từ chối cấp Giấy chứng nhận cho tôi với lý do đất ủy quyền hay không, khi văn bản ủy quyền thiếu chữ ký của người nhận ủy quyền? Tôi có được áp dụng thủ tục niêm yết công khai 30 ngày tại địa phương để xác nhận không tranh chấp và cấp Giấy chứng nhận theo diện mua bán giấy tay, không còn liên lạc với chủ cũ (Điều 82 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP) hay không?

Gia đình tôi sinh sống trên mảnh đất nông nghiệp kết hợp với đấu thầu từ năm 2007. Nay tôi được biết thông tin có chính sách ưu đãi hỗ trợ người dân chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Tôi đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn thủ tục và chí phí khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Tôi có 330 m2 thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22/9/1995. Toàn bộ diện tích đất trên đã được xây dựng nhà ở ổn định, liên tục, không tranh chấp. Gia đình tôi bị thu hồi toàn bộ diện tích đất nêu trên trong dự án liên kết vùng miền trung. Khi thực hiện dự án, UBND huyện đã xác định lại diện tích đất của gia đình tôi gồm 200 m2 đất ở và 130 m2 đất trồng cây lâu năm. Về nguồn gốc thửa đất, năm 1991, gia đình tôi đã mua cơ sở trường An Hòa theo “Giấy bán cơ sở trường An Hòa” được lập vào ngày 17/8/1991 để dùng vào mục đích ở, có xác nhận của UBND xã. Tại biên bản xác nhận nguồn gốc đất, tổng diện tích đất nông nghiệp đang quản lý đối với 02 hộ dân bị ảnh hưởng thu hồi đất trong dự án liên kết vùng miền trung của hội đồng xác nhận nguồn gốc đất UBND xã và tại giấy xác nhận tình trạng pháp lý đất đai, nhà ở của UBND xã đã xác nhận nguồn gốc đất của gia đình tôi là: “đất xây dựng nhà từ năm 1991 và sử dụng ổn định, liên tục và không tranh chấp với ai”. Gia đình tôi đã cung cấp những giấy tờ trên cho UBND xã để xác nhận lại diện tích đất ở cho gia đình là 330 m2 đất ở (vì nguồn gốc đất trước năm 1993) nhưng UBND xã cho biết, những giấy tờ này không có căn cứ để xác định lại. Tôi xin hỏi, những giấy tờ trên có thuộc các trường hợp quy định tại Điều 137 Luật Đất đai hay không?

Tôi có thửa đất lớn tách ra 3 thửa, có ranh giới rõ ràng và xây nhà ở trước năm 1975. Khi đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg, mẹ tôi đứng tên đăng ký cho thửa đất lớn này. Năm 1996, UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên tôi (tôi ở với mẹ từ nhỏ), cấp đất vườn còn ghi chú theo Nghị định 64. Tôi xin hỏi, cơ quan cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi có đúng quy định không? Đất có đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg nhưng là cấp đất vườn. Khi tôi phát sinh hồ sơ xác định lại diện tích đất ở thì UBND xã cho rằng đất này đã biến động, và không đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg nên không xác định lại diện tích đất ở cho tôi.

Tôi đã đo vẽ bản đồ kỹ thuật thửa đất năm 2016 do công ty đo đạc địa chính thực hiện để làm thủ tục đăng ký đất đai và đã được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai năm 2020. Xin hỏi, nay làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu thì bản đồ kỹ thuật thửa đất trong hồ sơ làm thủ tục đăng ký đất đai trước đây có phải vẽ lại theo Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT không (mặc dù ranh giới thửa đất không thay đổi)?

Năm 2003, ông A được Binh đoàn 15 - Bộ Quốc phòng cấp đất theo quyết định giao đất để xây dựng nhà ở. Đến năm 2005, ông A chuyển nhượng thửa đất trên cho ông B bằng giấy viết tay (vợ chồng ông B đều là đối tượng hưu trí). Ông B sử dụng đất ổn định từ năm 2005 đến nay nhưng chưa xây dựng nhà ở, chỉ trồng hoa màu (làm nông nghiệp). Thửa đất này đã được bàn giao về chính quyền địa phương (không thuộc đất quốc phòng) quản lý vào năm 2016. Tôi xin hỏi, nay ông B đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất trên được không, căn cứ quy định cụ thể nào để cấp? Nếu được cấp Giấy chứng nhận thì mục đích được cấp Giấy chứng nhận là đất ở hay đất nông nghiệp? Nếu là Giấy chứng nhận đất ở thì căn cứ thu tiền sử dụng đất như thế nào? Nếu cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp thì đối tượng hưu trí (không thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp) có được cấp Giấy chứng nhận với hình thức công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền không?

Năm 1999, tôi mua 5.200 m2 đất nông nghiệp, có làm giấy viết tay, giữ Giấy chứng nhận của người bán và canh tác đến nay không có tranh chấp. Nay tôi có nhu cầu sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tặng cho con, vậy tôi cần làm thủ tục gì?