Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Tôi có 1 thửa đất, trên Giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng là ONT + CLN, trong đó có 300 m2 đất ở. Tôi đã xin cấp giấy phép xây dựng công trình nhà nghỉ (5 tầng), diện tích xây dựng trệt là 164,3 m2. Xin hỏi, tôi nộp hồ sơ duyệt phương án sử dụng đất kết hợp được không? Đồng thời bổ sung tài sản nhà nghỉ trên đất ở nông thôn được không?

Chú tôi là cựu chiến binh, sau khi hòa bình, chú khai hoang được miếng đất vào năm 1986, làm nhà và lập gia đình năm 1990, nhưng chưa có đất ở. Vợ chồng chú làm nông nghiệp và ở trên mảnh đất này. Trong quá trình sinh sống gặp khó khăn, chú luôn mong muốn được chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên ngôi nhà hiện tại (thực tế đất đang là đất rừng sản xuất nhưng xung quanh là nhà ở chỉ nhà chú không có đất ở). Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn chú tôi chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chú tôi chưa có tài sản đất ở nào).

Gia đình tôi có một mảnh đất khai hoang khoảng từ năm 1980, hiện sử dụng trồng cây hoa màu và cây ăn quả lâu năm. Xung quanh mảnh đất hiện tại có hộ dân sinh sống, các hộ dân đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, tôi muốn đăng ký quyền sử dụng đất ở tại mảnh đất này để xây dựng nhà có được không? Nếu được thì cần chuẩn bị những hồ sơ và thủ tục gì?

Tôi có 1.500 m2 đất trồng lúa, đã được cấp Giấy chứng nhận. Tháng 2/2008, tôi xây nhà trên thửa đất này. Sau đó, UBND huyện ra quyết định xử phạt do tôi sử dụng đất sai mục đích. Trong quyết định xử phạt có ghi buộc tôi phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Tôi xin hỏi, căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, số 123/2024/NĐ-CP, đồng thời thửa đất của tôi phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất... thì tôi có được phép nộp Giấy chứng nhận, đơn đăng ký biến động, quyết định xử phạt, chứng từ nộp phạt để được cấp Giấy chứng nhận từ đất lúa sang đất ở và không phải thực hiện quy trình xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 hay không?

Tôi nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay một thửa đất chưa có Giấy chứng nhận. Năm 2005, tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng một phần đất. Phần đất còn lại được gia đình tôi sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, vị trí phần đất còn lại nêu trên ở nhóm nhà ở hiện trạng. Theo các tài liệu trước đây thì thửa đất được thể hiện là rạch. Đến năm 2003, theo bản đồ địa chính, vị trí phần đất này được ghi là “có thửa đất” Tôi xin hỏi, phần đất còn lại của tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Trước đây khi người dân hiến đất làm lối đi chung cho cộng đồng dân cư thì chỉ cần có một văn bản cam kết hiến đất cho làng xóm hoặc cộng đồng dân cư được UBND xã xác nhận. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập, dịch vụ công của các xã mới không xác nhận bản cam kết hiến đất như trước với lý do, trong danh mục hành chính công không có công việc này. Thực tế trên dẫn đến sau khi hiến đất làm đường cho cộng đồng dân cư, người dân không thể thực hiện thủ tục cấp mới, chuyển nhượng, tặng cho, cấp đổi, đăng ký biến động... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì không giải trình được lý do diện tích đất giảm. Trong khi đất được hiến làm đường thuộc quyền quản lý của xã. Các xã đều đang hướng người dân đến việc làm hợp đồng tặng cho cộng đồng dân cư, tuy nhiên văn phòng công chứng không có chức năng ghi nhận hành vi này. Người dân hiến đất không biết đơn vị chức năng nào xác nhận văn bản này. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét bổ sung dịch vụ công giải quyết bất cập này, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Năm 2019, mẹ tôi tách thửa đất gia đình đang ở thành 4 phần để chia cho 4 người con. Hiện trạng thửa đất có 300 m2 đất ở, để chia đều cho mỗi người con 100 m2 đất ở, mẹ tôi đã xin chuyển mục đích sử dụng đất thêm 100 m2 và đã đóng tiền. Khi được cán bộ liên hệ ký giấy tờ, mẹ tôi chỉ biết ký theo hồ sơ được đưa, không được hướng dẫn hay giải thích gì về vị trí đánh dấu phần đất chuyển thành đất ở. Đầu năm 2025, mẹ tôi chia lại đất cho các con, khi xem sổ, tôi mới phát hiện vị trí đất chuyển thành đất ở của 3 lô đất rất bất cập, ngay mặt tiền đường, chỉ chừa lộ giới 3 m, trong khi lô đất dài tới 35-40 m, có 2 lô vị trí chuyển thành đất ở nằm ngang hết mảnh đất (lô ngang 7 m, lô ngang hơn 10 m). Vì nhu cầu chuyển thành đất ở để xây nhà, nên vị trí đánh dấu không hợp lý và hiện tại theo quy hoạch thì lộ giới tới 8 m, mất hẳn phần đất đã chuyển thành đất ở. Gia đình tôi không được xây dựng kiên cố, phần đất chuyển thành đất ở không được sử dụng mà sử dụng cũng không được vì không ai xây nhà ở sát quốc lộ, ngang hết đất, không có sân trong khi phần đất phía sau còn rất nhiều. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn để tôi làm thủ tục điều chỉnh vị trí đất ở theo đúng mục đích ban đầu.

Gia đình tôi có một mảnh đất, phần lớn mảnh đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007, còn một phần đất gia đình vẫn sử dụng đến nay chưa được cấp Giấy chứng nhận, có tài liệu chứng minh là của gia đình. Xin hỏi, tôi cần làm những thủ tục gì để đề nghị cơ quan chức năng xác định lại diện tích đất của gia đình, bao gồm cả phần chưa được cấp Giấy chứng nhận để làm căn cứ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Năm 2012, gia đình tôi mua một thửa đất nông nghiệp do người đồng bào khai hoang. Việc mua bán chỉ lập giấy viết tay và đất cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi mua bán, gia đình tôi đã sử dụng ổn định cho đến nay. Năm 2018, gia đình có thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện cấp tập trung. Cơ quan thuế đã thông báo số thuế gia đình phải nộp đối với thửa đất này và thông báo cho UBND xã (địa chỉ trước khi sáp nhập tỉnh) để thông báo cho gia đình tôi. Sau đó, xã cũng đã ra thông báo về số tiền gia đình phải nộp. Tuy nhiên, do kinh tế khó khăn, từ năm 2018 gia đình tôi vẫn chưa nộp thuế nên vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận. Nay gia đình muốn tiếp tục thực hiện cấp Giấy chứng nhận và liên hệ UBND xã mới sau sáp nhập để được hướng dẫn. Tuy nhiên, gia đình tôi được trả lời, thời gian đã lâu và không biết hồ sơ đang ở đâu. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này, tôi phải làm gì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hồ sơ của gia đình đã bị thất lạc thì tôi phải làm gì?

Thông tư số 23/2025/TT-BNNMT ngày 20/6/2025 quy định phân cấp, phân định thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai có quy định như sau: “Đối với Giấy chứng nhận do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp thì ghi như sau: a) Đối với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện sắp xếp thì ghi chữ “CN”; tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận theo thứ tự liên tục, tiếp theo số vào sổ cấp Giấy chứng nhận trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành; b) Đối với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện sắp xếp thì ghi chữ “CN”; tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận theo thứ tự liên tục, bắt đầu từ số 01 cho Giấy chứng nhận được cấp đầu tiên theo hướng dẫn tại Thông tư này”. Trường hợp 2 tỉnh sáp nhập thành 1 tỉnh mới thì Văn phòng đăng ký đất đai sáp nhập thành Văn phòng đăng ký đất đai 1 tỉnh mới. Tuy nhiên, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực chỉ thay đổi tên không sáp nhập. Tôi xin hỏi, như vậy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực đó có thuộc diện Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện sắp xếp hay không? Theo Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, thẩm quyền của UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã trong đó có cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai, như vậy Chủ tịch sẽ ký Giấy chứng nhận. Xin hỏi, Chủ tịch có thể ủy quyền cho Phó Chủ tịch ký Giấy chứng nhận theo quy định không?

Căn cứ khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024, khi thành lập bản đồ địa chính, đo đạc lại bản đồ địa chính, ranh giới mốc giới thửa đất đã được thể hiện trong bản mô tả ranh giới mốc giới. Trường hợp không ký được giáp ranh cũng đã được niêm yết tại xã phường kèm theo bản đồ địa chính. Tôi xin hỏi, vậy khi thực hiện hồ sơ cấp đổi (cấp đổi riêng lẻ) cho người dân (trường hợp chủ sử dụng đất không yêu cầu đo đạc lại) có cần phải thực hiện ký lại bản mô tả hay không? Đối với trường hợp diện tích thửa đất tăng thêm nhiều so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần diện tích này không phải do chuyển nhượng hoặc tặng cho), bản mô tả ranh giới mốc giới cũng đã được lập và niêm yết tại xã phường và có bản lưu tại Văn phòng Đăng ký đất đai khi bàn giao bản đồ địa chính thì có cần làm thêm thủ tục gì khác không (ví dụ: biên bản xác minh hiện trạng...)? Đối với trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận xảy ra tranh chấp khiếu nại liên quan đến ranh giới thì trách nhiệm thuộc về ai (đơn vị đo đạc thành lập bản đồ hay Văn phòng Đăng ký đất đai)?