Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Tôi xin hỏi, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì có yêu cầu cần bảo đảm quy hoạch sử dụng đất hay không? Tôi có thửa đất trồng cây hằng năm khác, muốn chuyển mục đích sang đất nông nghiệp khác để xây dựng nhà nuôi yến. Theo Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP thì điều kiện phải phù hợp kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Tuy nhiên trường hợp của tôi không nằm trong nội dung của kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện vị trí thửa đất là đất trồng cây hằng năm.

Gia đình tôi đang làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (CLN) sang đất ở (ONT), hiện thửa đất nằm trong khu dân cư cũ, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở trong hộ gia đình, cá nhân. Tôi xin hỏi trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nêu trên như thế nào, cơ quan nào có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thay đổi này? Có thể in Giấy chứng nhận mới được hay không, hay điều chỉnh vào trang 4 của Giấy chứng nhận cũ?

Tôi xin hỏi, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thu hồi theo khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai 2024 thì thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận là của cơ quan nào?

Đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 29, Điều 37 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và thẩm quyền thực hiện quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện có phát sinh khó khăn, vướng mắc về việc xác định nguồn gốc sử dụng đất, cụ thể như sau: Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP: "Trường hợp đất đã được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993… thì diện tích đất ở được công nhận là hạn mức công nhận đất ở…". Theo khoản 2 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP: "Trường hợp đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014… nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở… thì diện tích đất ở được xác định là hạn mức giao đất ở". Khoản 2 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP không quy định rõ "diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức giao đất ở hay Nhà nước giao đất". Tôi xin hỏi, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất đối với trường hợp trên là "công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất" hay "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất"?

Tôi mua một thửa đất có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng; đã nộp hồ sơ biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và được cán bộ tiếp nhận cấp Phiếu tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Trong bộ hồ sơ đã nộp, tôi đã ghi rõ 2 nội dung trên Tờ khai mẫu số 11/DK: nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Xin hỏi, tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không? Tôi được biết nhiều trường hợp tương tự chỉ được đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận của chủ cũ, không cấp mới.

Gia đình tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó ghi rõ 1.080 m2 là đất thổ cư thời hạn sử dụng lâu dài (đây là đất từ thời ông cha để lại). Nay tôi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận mới. Trong báo cáo nguồn gốc đất của UBND phường có khẳng định 1.080 m2 có nguồn gốc đất ở đô thị, được hình thành trước ngày 18/12/1980, không có tranh chấp. Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký đất đai lại không công nhận đủ 1.080 m2 là đất ở. Tôi xin hỏi, 1.080 m2 đất thổ cư lâu dài ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận mới thành 1.080 m2 đất ở hay không?

Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định, một trong các biện pháp khắc phục hậu quả đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/2014 là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Tuy nhiên, tại khoản 5 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 có hướng dẫn đối với trường hợp vi phạm pháp luật đất đai sau ngày 01/7/2014, nhưng chỉ đề cập đến các hành vi vi phạm tại khoản 1, khoản 2 (sử dụng đất do lấn, chiếm) mà không đề cập đến hành vi tại khoản 3 (sử dụng đất không đúng mục đích nay phù hợp với quy hoạch). Từ thực tế này, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý triệt để cho hàng loạt trường hợp sử dụng đất sai mục đích nhưng lại phù hợp với quy hoạch hiện hành, phát sinh sau ngày 01/7/2014. Điều này dẫn đến khoảng trống pháp lý khi không có cơ sở pháp lý để xem xét hợp thức hóa hoặc chuyển hóa pháp lý đối với các trường hợp này, ngay cả khi đất phù hợp với quy hoạch hiện hành, không gây tranh chấp, không lấn chiếm và có đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Việc buộc khôi phục tình trạng ban đầu trong mọi trường hợp được cho là một biện pháp mang tính hình thức và không linh hoạt. Đề nghị cơ quan chức năng giải đáp, nếu vi phạm sau ngày 01/7/2014, hành vi sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã sử dụng ổn định và phù hợp với quy hoạch hiện hành, liệu có vẫn phải buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất hay không? Cơ chế pháp lý nào sẽ được áp dụng để xử lý các trường hợp này nhằm bảo đảm hài hòa giữa tính nghiêm minh của pháp luật và yêu cầu thực tiễn, tránh lãng phí nguồn lực và giải quyết các vướng mắc, tranh chấp hiện nay?

Tôi đang làm thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 86,3 m2 đất ở tại xã. Trước đó, tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 2 thửa đất: thửa thứ nhất được công nhận 150 m2 đất ở tại nông thôn, miền núi, thửa thứ hai nằm trong khu quy hoạch dân cư giai đoạn II, diện tích 67,5 m2 (Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất). Tôi thường trú tại khu vực nông thôn, miền núi, có hạn mức giao đất ở theo Quyết định số 48/QĐ-UBND ngày 15/10/2024 của UBND tỉnh Quảng Ninh là 400 m2/cá nhân. Tôi xin hỏi, 86,3 m2 tôi đang làm thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là trong hay ngoài hạn mức giao đất ở?

Tôi xin hỏi, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất mà nguồn gốc đất do Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng thuộc điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai thì có bắt buộc phải xác nhận lại thời hạn sử dụng trên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho hay không? Hiện có 2 quan điểm khác nhau về nội dung trên: Ý kiến 1: Trường hợp trên khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm (không phải làm thủ tục gia hạn) nên vẫn được xác định là "trong thời hạn sử dụng đất" và đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định tại quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, không cần phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền. Ý kiến 2: Trường hợp trên khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm (không phải làm thủ tục gia hạn) nhưng phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Đối với vướng mắc khi gia hạn thời hạn sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai năm 2024, căn cứ Khoản này, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn gốc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà hết thời hạn sử dụng đất thì không có quy định gia hạn thời hạn sử dụng đất như thế nào. Hiện có 2 ý kiến: Ý kiến 1: Trường hợp người nhận chuyển nhượng là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước giao đất trong hạn thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp muốn xác nhận lại thời hạn sử dụng đất thì thực hiện theo Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Trường hợp người nhận chuyển nhượng là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì không có quy định về việc xác nhận thời hạn sử dụng đất. Ý kiến 2: Trường hợp người nhận chuyển nhượng không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước giao đất trong hạn thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp muốn xác nhận lại thời hạn sử dụng đất thì thực hiện theo Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Trường hợp người nhận chuyển nhượng không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 64 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền có hướng dẫn đối với các trường hợp tôi nêu trên.

Anh được cấp nhà tình thương vào tháng 12/2004. Nay anh tôi muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thủ tục như thế nào?

Công ty tôi nhận chuyển nhượng đất, trên Giấy chứng nhận đang là đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng lâu dài. Tôi xin hỏi, khi công ty nhận chuyển nhượng thì có bị điều chỉnh thành thời hạn sử dụng đất 50 năm hay không? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không thể hiện nguồn gốc sử dụng đất như trước đây, vậy có cách nào để kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất hay không? Nếu trường hợp nguồn gốc cho thuê đất trước đây là nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vậy bây giờ nếu công ty tôi nhận chuyển nhượng thì có cần phải làm thủ tục trả đất lại cho UBND để ký lại hợp đồng thuê đất hay không?