Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Mẹ tôi mua đất của thôn năm 1993, đã xây nhà cấp 4 năm 1994. Năm 2002, thanh tra tỉnh ra quyết định trong đó có nội dung đề nghị UBND tỉnh thu hồi lô đất thôn và xã cấp cho nhà tôi để trả lại hành lang điện. Năm 2004, phường đến làm việc với mẹ tôi, yêu cầu tự nguyện tháo dỡ ngôi nhà theo quyết định trên nhưng mẹ tôi không đồng ý. Đến nay gia đình tôi vẫn sử dụng ngôi nhà ổn định, không tranh chấp với ai và không có quyết định thu hồi nào của tỉnh. Nay mẹ tôi muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hồ sơ bị trả lại với lý do, nhà tôi vi phạm pháp luật đất đai theo Điều 139 Luật Đất đai. Xin hỏi, nhà tôi có vi phạm pháp luật đất đai không, vì nhà tôi không lấn chiếm mà là mua của thôn, xã có phiếu thu đóng tiền đầy đủ?

Vợ chồng tôi có 01 thửa đất diện tích 58,6 m2, ngang 4,97 m, đất trồng cây lâu năm, sổ riêng của 2 vợ chồng, đường hẻm 2,1 m. Tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng bị UBND cấp xã từ chối với lý do: căn cứ Quyết định số 41/2021/QĐ-UBND ngày 15/11/2021 của UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành quy định lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở và công trình riêng lẻ trên địa bàn các phường thuộc thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng; thửa đất của tôi thuộc quy hoạch kiến trúc biệt lập (hẻm lộ giới nhỏ hơn 10 m thì chiều ngang tối thiểu lô đất là 10 m, diện tích tối thiểu 200 m2 mới được chuyển đổi mục đích sang đất ở), tuy nhiên thửa đất không bảo đảm kích thước chiều ngang và diện tích, vì vậy không được chuyển đổi mục đích sử dụng. Tôi xin hỏi, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai có căn cứ và phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng nhà ở theo Luật Xây dựng hay không? Thửa đất của tôi đã có quy hoạch phân khu đất ở thì có thể chuyển đổi mục đích sang đất ở tại thời điểm hiện tại không?

Trước khi thực hiện sáp nhập và chính quyền địa phương 2 cấp, UBND tỉnh Hà Giang có ban hành Quyết định số 33/2024/QĐ-UBND ngày 18/7/2024 quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân; hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; hạn mức giao đất chưa sử dụng cho cá nhân để đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản; hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân trên địa bàn tỉnh Hà Giang và Quyết định số 34/QĐ-UBND ngày 18/7/2024 quy định cụ thể về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất nông nghiệp khác, đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp khác trên địa bàn tỉnh Hà Giang. Sau khi thực hiện sáp nhập, UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành Quyết định số 764/QĐ-UBND ngày 29/9/2025 về việc áp dụng các quyết định quy phạm pháp luật của UBND tỉnh Tuyên Quang và tỉnh Hà Giang trước sắp xếp trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang, trong đó 02 quyết định nêu trên tiếp tục được áp dụng trên phạm vi tỉnh Hà Giang cũ. Tôi xin hỏi, khi thực hiện các quyền như tách thửa đất, công nhận quyền sử dụng đất,... có liên quan đến hạn mức đất đã được quy định tại 02 quyết định trên đối với thửa đất trước đây nằm trên địa bàn phường, thị trấn cũ nay là xã thì có phải áp dụng theo hạn mức của xã theo 02 quyết định trên không?

Tôi đang làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện thủ tục, tôi được biết khu đất thuộc phạm vi quy hoạch chung đô thị đến năm 2045, trong đó được định hướng là đất giao thông. Tuy nhiên, tại thời điểm tôi nộp hồ sơ và đang trong quá trình giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì việc triển khai quy hoạch này trên thực tế chưa được thực hiện, chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất. Xin hỏi, tôi có được tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Nhà, đất của tôi được mua để ở và sử dụng liên tục đến nay, có tờ khai năm 1999 xác nhận tồn tại trước năm 1992, đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế và được cấp số nhà. Cụ thể, sau quá trình chuyển nhượng qua nhiều người, tôi nhận chuyển nhượng phần diện tích 15,66 m² từ ông C, nằm trong khu đất chung tại địa chỉ A. Giai đoạn 2013-2014, cơ quan nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án (nhưng đến khoảng năm 2023-2024 dự án mới có quyết định phê duyệt). Trong phương án bồi thường, diện tích đất của tôi chỉ được tính 70% giá trị (loại S2) và tiếp tục bị giảm 56% do bị cho là lấn chiếm rạch; đồng thời cơ quan bồi thường xác định trường hợp này vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 theo Điều 139 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, tôi cho rằng việc xác định vi phạm là chưa phù hợp vì đất có nguồn gốc sử dụng hợp pháp, ổn định từ trước năm 1993 và có đầy đủ chứng cứ chứng minh, trong khi các hộ xung quanh có nguồn gốc tương tự lại được công nhận. Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi có bị coi là vi phạm pháp luật đất đai trước 01/7/2014 hay không? Tôi có được bồi thường về đất và tài sản trên đất với tỷ lệ 100% không? Phần bồi thường hỗ trợ công trình xây dựng trên đất theo cách tính hiện tại của Ban bồi thường về nhà tường gạch, cột gạch, nền ceramic, trần thạch cao là 14,8 m² có đúng với cách tính diện tích công trình không? Vì nhà tôi tầng 1 là tường gạch 100%.

Tôi có một mảnh đất vườn tại xã vùng sâu, vùng xa, khu vực biên giới. Năm 2014 tôi đã xây dựng một căn nhà kiên cố trên phần đất này. Qua tìm hiểu, tôi nhận thấy việc xây dựng nhà ở trên đất vườn là chưa đúng với quy định hiện hành. Tôi xin hỏi, tôi có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở hay không? Nếu được thì cần đáp ứng những điều kiện, hồ sơ và trình tự thủ tục như thế nào? Trường hợp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tôi đề nghị được hướng dẫn về việc chuyển nhượng mảnh đất này theo đúng quy định của pháp luật.

Công ty tôi được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư dự án xây dựng nhà hàng, khách sạn 3 sao; được ký hợp đồng thuê đất, hình thức thuê đất: trả tiền hằng năm, mục đích thuê đất: xây dựng nhà hàng, khách sạn 3 sao. Do hoạt động kinh doanh không hiệu quả, công ty tôi định chuyển hướng kinh doanh sang làm trung tâm thương mại. Tôi nghiên cứu các quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 thì thấy chuyển mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh nhà hàng khách sạn sang đất làm trung tâm thương mại đều thuộc nhóm đất thương mại dịch vụ, không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Xin hỏi, tôi cần làm những thủ tục gì, liên hệ với cơ quan nào để được đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất sang làm trung tâm thương mại?

Năm 1998, tôi được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thửa đất nông nghiệp. Tôi sử dụng đất ổn định, liên tục từ năm 1990, không tranh chấp (đã được UBND xã xác nhận năm 2024). Nay tôi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo mẫu mới, nhưng cơ quan chức năng yêu cầu tôi phải chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm với lý do "diện tích vượt hạn mức, đã hết thời hạn sử dụng". Xin hỏi, tôi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1998, sử dụng ổn định trước năm 1993 thì có thuộc diện phải chuyển sang thuê đất theo Luật Đất đai 2024 không? Quy định tại khoản 2 Điều 255 Luật Đất đai 2024 về việc được tiếp tục sử dụng đất mà không phải chuyển sang thuê đất có áp dụng cho trường hợp của tôi hay không? Tôi cần làm gì để được cấp đổi Giấy chứng nhận mà không phải chuyển sang thuê đất?

Năm 2003, hộ gia đình ông A gồm có ông A và vợ được cấp quyền sử dụng đất thửa 267 tờ bản đồ địa chính năm 1995 với diện tích 416,4 m2. Năm 2003, ông A xây nhà và lấn sang thửa 268 là đất Trạm xá với diện tích 121,6 m2. Năm 2008, ông A chết, không để lại di chúc. Ông A có 3 người con. Ngày 27/10/2014 con trai cả của ông A được đăng ký biến động quyền sử dụng đất và được giao quyền sử dụng thửa 267 theo bản đồ địa chính năm 1995. Và con trai cả ông A vẫn sử dụng nguyên hiện trạng. Tôi xin hỏi, trong trường hợp con trai ông A không thuộc hộ khẩu của gia đình vợ chồng ông A và không đăng ký tạm trú tại thửa đất 267 thì hành vi chiếm đất công của con trai ông A được xác định từ thời điểm nào? Trong trường hợp một số người sinh sống lâu năm xác nhận con trai ông A sống ở đó thì sao?

Tôi đang sử dụng hợp pháp một thửa đất và muốn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện thủ tục, tôi được biết khu đất thuộc phạm vi quy hoạch chung đô thị đến năm 2045 theo Quyết định số 1122/QĐ-TTg ngày 11/6/2025 của Thủ tướng Chính phủ, trong đó được định hướng là đất giao thông. Tuy nhiên, tại thời điểm tôi nộp hồ sơ và đang trong quá trình giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì việc triển khai quy hoạch này trên thực tế chưa được thực hiện, chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất đối với thửa đất của tôi. Tôi xin hỏi, người sử dụng đất đang thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng trong quá trình giải quyết hồ sơ thì thửa đất phát sinh thuộc quy hoạch chung (định hướng đất giao thông) theo Quyết định số 1122/QĐ-TTg, trong khi chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể để triển khai và chưa có quyết định thu hồi đất, thì người sử dụng đất có được tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Tôi xin hỏi, theo Luật Đất đai năm 2013, khi công ty tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thì có phải thực hiện thủ tục thuê đất ở cơ quan nhà nước hay không?