Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Năm 1991, gia đình tôi mua 4 công đất tầm cắt đất trồng lúa (hơn 5.200 m2) và có làm giấy viết tay. Gia đình canh tác từ đó đến nay. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có đủ điều kiện để đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định Luật Đất đai năm 2024 không? Tôi cần phải chuẩn bị các thủ tục, giấy tờ gì?

Tôi công tác tại Phòng Kinh tế ở phường, trong quá trình xử lý công việc, tôi gặp một số vướng mắc liên quan việc xử lý vi phạm hành chính về đất đai và cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở được thôn, xã giao trái thẩm quyền trước ngày 1/7/2014. Tôi xin hỏi, trường hợp thôn, xã giao, bán trái thẩm quyền đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 1/7/2014, tuy nhiên sau ngày 1/7/2014, hộ gia đình, cá nhân mới xây dựng nhà ở thì có tính là trường hợp vi phạm đất đai và phải xử lý vi phạm hành chính về đất đai hay không? Nếu vi phạm thì áp dụng vào điều khoản nào của Nghị định xử lý vi phạm đất đai? Trường hợp thôn, xã giao, bán trái thẩm quyền đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 1/7/2014, phù hợp các điều kiện quy định nhưng hiện trạng không có nhà ở thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức không? Theo tiết b điểm II mục C Phụ lục 1 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, trường hợp không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai thì việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất tại một trong các giấy tờ, trong đó có giấy tờ về giao, bán trái thẩm quyền; vậy có thể hiểu việc giao, bán trái thẩm quyền hiện trạng không có nhà thì vẫn được tính là sử dụng mục đích đất ở từ thời điểm giao, bán và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không? Trên đây là nội dung cấp cơ sở gặp vướng mắc khi triển khai công việc, tôi đề nghị cấp có thẩm quyền hướng dẫn, làm rõ để có căn cứ thực hiện.

Thửa đất của tôi đã có quyết định thu hồi từ năm 1999, đến nay 26 năm vẫn thuộc diện “treo”. Căn cứ Luật Đất đai 2024, một trong các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện. Tôi xin hỏi, vậy trường hợp đất của tôi, tôi có quyền yêu cầu được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Năm 1994, bác tôi nhận chuyển nhượng 216 m2 đất của bà A (đã được UBND xã xác nhận vào giấy nhượng đất). Thửa đất có nguồn gốc do UBND xã cấp đất ở cho bà A vào năm 1992 có thu tiền, bà A đã nộp đủ tiền sử dụng đất. Đất phù hợp quy hoạch đất ở, không có tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất; hiện trạng chỉ có tường bao quanh, trên đất không có nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Đối với quy định cũ, trường hợp bác tôi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện chưa quy định cụ thể đối với trường hợp thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà đất không có nhà ở. Tôi xin hỏi, bác tôi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất nêu trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định nào của pháp luật?

Tôi có một thửa đất tại đường trục thôn, con đường có quy hoạch mở rộng. Xin hỏi, phần diện tích còn lại sau khi mở rộng đường, tôi có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? Thủ tục chuyển đổi như thế nào? Khi tôi liên hệ phường, tôi được hướng dẫn viết đơn cam kết hiến đất làm đường và bổ sung bản đồ đo đạc thể hiện ranh giới quy hoạch (thửa đất đã trích đo bản đồ địa chính và đã được cấp sổ đỏ). Xin hỏi, hướng dẫn trên có chính xác không?

Tôi có thửa đất số 589, tờ bản đồ số 24, diện tích 154,0 m² tại TP. Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam (cũ). Về nguồn gốc, đất được UBND phường (cũ) xác nhận, là đất trồng cây lâu năm do tôi nhận chuyển nhượng và tự xây dựng nhà ở vào thời điểm ngày 27/11/2013, sử dụng ổn định cho đến nay không có tranh chấp. Về quy hoạch, theo đồ án quy hoạch phân khu xây dựng (tỷ lệ 1/2.000) được UBND tỉnh Quảng Nam (cũ) phê duyệt ngày 12/6/2020 và theo quyết định điều chỉnh quy hoạch ngày 31/12/2020 của UBND TP. Tam Kỳ (cũ) thì vị trí thửa đất nằm trong quy hoạch đất giao thông (quy hoạch đường rộng 16,5m). Theo Quy hoạch chi tiết 1/500 khu du lịch văn hóa An Hà, đã được Ban quản lý khu kinh tế mở Chu Lai phê duyệt tại ngày 2/11/2006, vị trí thửa đất nằm trong đất không gian mặt nước và đất ruộng lúa, màu. Theo Quy hoạch chung xây dựng Khu Kinh tế mở Chu Lai, tỉnh Quảng Nam đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050, vị trí thửa đất nằm trong khu đất đơn vị ở. Theo Quy hoạch chung thành phố TP. Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, vị trí thửa đất nằm trong khu đất làng xóm hiện hữu (LX9) Về hiện trạng, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Thửa đất không thuộc các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý, dự kiến đầu tư hoặc đang là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, dự án có chủ trương Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng chuẩn bị đầu tư, quy hoạch sử dụng đất, sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất; không nằm trong khu vực có quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2011-2020; không thuộc khu vực đã công bố, công khai quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất cho các công trình, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư. Tôi xin hỏi, với các thông tin như nêu trên, thửa đất của tôi có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Tôi có 1.500 m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận, mục đích sử dụng là đất trồng lúa. Tháng 2/2008, tôi xây nhà trên thửa đất này. Nay, tôi nhận quyết định xử phạt do sử dụng đất sai mục đích và buộc phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Xin hỏi, vậy tôi có được phép nộp Giấy chứng nhận, đơn đăng ký biến động, quyết định xử phạt, chứng từ nộp phạt để được cấp Giấy chứng nhận từ đất trồng lúa sang đất ở và không phải thực hiện quy trình xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước theo Điều 121 Luật đất đai năm 2024 hay không?

Tôi có 300 m2 đất trồng cây hằng năm khác. Đất phù hợp quy hoạch là đất ở, đủ điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Xin hỏi, khi tôi xin phép chuyển 100 m2 đất trồng cây hằng năm sang đất ở thì tôi phải lập thủ tục tách thửa trước, hay nộp hồ sơ chuyển mục đích mà không cần lập thủ tục tách thửa trước và sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính xong mới nộp cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện tách thửa?

Gia đình tôi có thửa đất do hợp tác xã cấp năm 1979. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1998, thửa đất có diện tích 833 m2 (200 m2 đất ở và 633 m2 đất vườn). Diện tích đo thực tế là 1.005,4 m2. Năm 2020, có dự án nâng cấp quốc lộ 1A, Nhà nước đã thu hồi 369,2 m2 và 5,4 m2 và đã đền bù cho gia đình tôi. Năm 2024, gia đình tôi đi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện từ chối với lý do chưa bảo đảm quy định vì không có đất ở, mặc dù đất của gia đình đã được UBND xã xác định ở trước năm 1980 và nhà xây từ năm 1990, không nằm trong phần đất bị thu hồi. Nếu bây giờ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có đất ở thì gia đình không có thửa đất nào để ở và cũng không thuộc diện tái định cư. Tôi xin hỏi, trường hợp của gia đình tôi có được xác định lại diện tích đất ở trước năm 1980 hay không và làm thủ tục nào để gia đình có đất ở để sử dụng?

Bố tôi là người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hoá học, có giấy chứng nhận; tỷ lệ suy giảm khả năng lao động mức 41-60%. Xin hỏi, bố tôi đang trong quá trình nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì có được miễn, giảm tiền sử dụng đất không? Nếu được miễn, giảm thì cần liên hệ với cơ quan nào để xin quyết định?

Tôi xin hỏi, trường hợp đã có Giấy chứng nhận, nay có quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp) và thuộc trường hợp phải xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 thì có được thực hiện hồ sơ đăng ký biến động để được cấp Giấy chứng nhận từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp (đất ở…) và thuộc trường hợp phải xin phép hay không? Hay quy định đăng ký đất theo điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP chỉ nhằm mục đích đăng ký biến động trường hợp thửa đất không đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ cập nhật vào hồ sơ địa chính để cơ quan nhà nước quản lý theo dõi và không thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận thay đổi mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đã cấp? Do việc thực hiện quy định trên ở một số địa phương cấp huyện (nay là cấp xã) còn bất cập, chưa thống nhất về cách làm và cách hiểu. Một số địa phương cho phép dựa vào quyết định xử phạt để thực hiện biến động từ đất nông nghiệp sang đất ở… mà không cần quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép; một số địa phương lại yêu cầu có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới được cấp Giấy chứng nhận thay đổi mục đích sử dụng đất.