Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Thông tư số 23/2025/TT-BNNMT ngày 20/6/2025 quy định phân cấp, phân định thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai có quy định như sau: “Đối với Giấy chứng nhận do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp thì ghi như sau: a) Đối với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện sắp xếp thì ghi chữ “CN”; tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận theo thứ tự liên tục, tiếp theo số vào sổ cấp Giấy chứng nhận trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành; b) Đối với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện sắp xếp thì ghi chữ “CN”; tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận theo thứ tự liên tục, bắt đầu từ số 01 cho Giấy chứng nhận được cấp đầu tiên theo hướng dẫn tại Thông tư này”. Trường hợp 2 tỉnh sáp nhập thành 1 tỉnh mới thì Văn phòng đăng ký đất đai sáp nhập thành Văn phòng đăng ký đất đai 1 tỉnh mới. Tuy nhiên, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực chỉ thay đổi tên không sáp nhập. Tôi xin hỏi, như vậy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực đó có thuộc diện Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện sắp xếp hay không? Theo Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, thẩm quyền của UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã trong đó có cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai, như vậy Chủ tịch sẽ ký Giấy chứng nhận. Xin hỏi, Chủ tịch có thể ủy quyền cho Phó Chủ tịch ký Giấy chứng nhận theo quy định không?

Căn cứ khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024, khi thành lập bản đồ địa chính, đo đạc lại bản đồ địa chính, ranh giới mốc giới thửa đất đã được thể hiện trong bản mô tả ranh giới mốc giới. Trường hợp không ký được giáp ranh cũng đã được niêm yết tại xã phường kèm theo bản đồ địa chính. Tôi xin hỏi, vậy khi thực hiện hồ sơ cấp đổi (cấp đổi riêng lẻ) cho người dân (trường hợp chủ sử dụng đất không yêu cầu đo đạc lại) có cần phải thực hiện ký lại bản mô tả hay không? Đối với trường hợp diện tích thửa đất tăng thêm nhiều so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần diện tích này không phải do chuyển nhượng hoặc tặng cho), bản mô tả ranh giới mốc giới cũng đã được lập và niêm yết tại xã phường và có bản lưu tại Văn phòng Đăng ký đất đai khi bàn giao bản đồ địa chính thì có cần làm thêm thủ tục gì khác không (ví dụ: biên bản xác minh hiện trạng...)? Đối với trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận xảy ra tranh chấp khiếu nại liên quan đến ranh giới thì trách nhiệm thuộc về ai (đơn vị đo đạc thành lập bản đồ hay Văn phòng Đăng ký đất đai)?

Năm 1999, tôi mua một thửa đất bằng giấy mua bán viết tay, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2005, tôi được cấp Giấy chứng nhận một phần thửa đất. Nay tôi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần còn lại với nội dung sau: - Hiện trạng là đất nông nghiệp đang khai thác sử dụng bình thường (không phải là kênh rạch). - Đất không tranh chấp, sử dụng ổn định, lâu dài. - Vị trí thửa đất thuộc nhóm nhà ở hiện trạng theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được duyệt. - Tài liệu đo đạc của thửa đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo tài liệu 299-TTg là rạch; tài liệu 02/CT-UB là rạch; theo tài liệu bản đồ địa chính 2003, có thửa đất. Xin hỏi, thửa đất của tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tài liệu đo đạc của thửa đất nêu trên hay không? Và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất trên cần những gì?

Theo quy định tại khoản 11 mục VI Phần V ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP: “11. Trường hợp quy định tại Mục 9 Phần II.2 của “Phần B. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” thì thực hiện như sau: a) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d Mục 3 Phần VI này, trừ trường hợp quy định tại điểm b Mục 11 này; Trường hợp có giấy tờ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148, điểm a khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai nhưng hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ đó và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì không thực hiện việc xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng, việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng do chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm;”. Tôi xin hỏi, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì diện tích tài sản được cấp trên Giấy chứng nhận là diện tích theo giấy phép xây dựng hay diện tích theo hiện trạng? Ngoài ra theo quy định tại Luật Nhà ở, nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo Luật Nhà ở, khi cấp Giấy chứng nhận thì nhà ở phải được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Như vậy khi công dân nộp hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai thì loại giấy tờ gì để chứng minh là công trình đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, và giấy tờ nghiệm thu này có là thành phần hồ sơ khi nộp vào đăng ký tài sản không?

Tôi có 450 m2 đất trồng cây lâu năm, được cấp Giấy chứng nhận năm 1999. Năm 2001, tôi xây nhà ở, diện tích 60 m2. Có ý kiến cho rằng, sau khi xử phạt, tôi nộp đầy đủ thành phần hồ sơ (quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai theo điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất) thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tôi đóng thuế. Kết quả, Chi nhánh sẽ cấp Giấy chứng nhận diện tích 450 m2 (trong đó 60 m2 là đất ở, 390 m2 là đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc là công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất). Ý kiến khác,tôi phải nộp hồ sơ để chuyển mục đích sử dụng đất, có quyết định chuyển mục đích được cơ quan có thẩm quyền duyệt thì mới được cấp Giấy chứng nhận diện tích 450 m2 (trong đó 60 m2 là đất ở, 390 m2 là đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất). Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi giải quyết như thế nào?

Đất của gia đình tôi được hình thành từ năm 1960 do ông nội tôi khai hoang. Thời gian vừa qua, do không nắm rõ chính sách nên gia đình tôi chưa chuyển đất vườn sang đất ở, xin cấp Giấy chứng nhận. Đất ở tại địa phương tôi có hạn mức 300 m2, theo quy định, đất trước năm 1980 thì gia đình tôi được chuyển không quá 5 lần hạn mức có nghĩa là gia đình tôi được công nhận đất ở 1.500 m2. Xin hỏi, gia đình tôi có được chuyển đất vườn sang đất ở, cấp Giấy chứng nhận khi không có các loại giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 hay không? Nếu được tôi chuẩn bị hồ sơ, thủ tục như thế nào?

Năm 1991, gia đình tôi mua 4 công đất tầm cắt đất trồng lúa (hơn 5.200 m2) và có làm giấy viết tay. Gia đình canh tác từ đó đến nay. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có đủ điều kiện để đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định Luật Đất đai năm 2024 không? Tôi cần phải chuẩn bị các thủ tục, giấy tờ gì?

Tôi công tác tại Phòng Kinh tế ở phường, trong quá trình xử lý công việc, tôi gặp một số vướng mắc liên quan việc xử lý vi phạm hành chính về đất đai và cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở được thôn, xã giao trái thẩm quyền trước ngày 1/7/2014. Tôi xin hỏi, trường hợp thôn, xã giao, bán trái thẩm quyền đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 1/7/2014, tuy nhiên sau ngày 1/7/2014, hộ gia đình, cá nhân mới xây dựng nhà ở thì có tính là trường hợp vi phạm đất đai và phải xử lý vi phạm hành chính về đất đai hay không? Nếu vi phạm thì áp dụng vào điều khoản nào của Nghị định xử lý vi phạm đất đai? Trường hợp thôn, xã giao, bán trái thẩm quyền đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 1/7/2014, phù hợp các điều kiện quy định nhưng hiện trạng không có nhà ở thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức không? Theo tiết b điểm II mục C Phụ lục 1 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, trường hợp không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai thì việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất tại một trong các giấy tờ, trong đó có giấy tờ về giao, bán trái thẩm quyền; vậy có thể hiểu việc giao, bán trái thẩm quyền hiện trạng không có nhà thì vẫn được tính là sử dụng mục đích đất ở từ thời điểm giao, bán và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không? Trên đây là nội dung cấp cơ sở gặp vướng mắc khi triển khai công việc, tôi đề nghị cấp có thẩm quyền hướng dẫn, làm rõ để có căn cứ thực hiện.

Thửa đất của tôi đã có quyết định thu hồi từ năm 1999, đến nay 26 năm vẫn thuộc diện “treo”. Căn cứ Luật Đất đai 2024, một trong các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện. Tôi xin hỏi, vậy trường hợp đất của tôi, tôi có quyền yêu cầu được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Năm 1994, bác tôi nhận chuyển nhượng 216 m2 đất của bà A (đã được UBND xã xác nhận vào giấy nhượng đất). Thửa đất có nguồn gốc do UBND xã cấp đất ở cho bà A vào năm 1992 có thu tiền, bà A đã nộp đủ tiền sử dụng đất. Đất phù hợp quy hoạch đất ở, không có tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất; hiện trạng chỉ có tường bao quanh, trên đất không có nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Đối với quy định cũ, trường hợp bác tôi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện chưa quy định cụ thể đối với trường hợp thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà đất không có nhà ở. Tôi xin hỏi, bác tôi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất nêu trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định nào của pháp luật?

Tôi có một thửa đất tại đường trục thôn, con đường có quy hoạch mở rộng. Xin hỏi, phần diện tích còn lại sau khi mở rộng đường, tôi có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? Thủ tục chuyển đổi như thế nào? Khi tôi liên hệ phường, tôi được hướng dẫn viết đơn cam kết hiến đất làm đường và bổ sung bản đồ đo đạc thể hiện ranh giới quy hoạch (thửa đất đã trích đo bản đồ địa chính và đã được cấp sổ đỏ). Xin hỏi, hướng dẫn trên có chính xác không?