Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Năm 2015 tôi có mua 1 thửa đất, diện tích 11mx28m, với số tiền là 77 triệu đồng. Hai bên chỉ làm thỏa thuận bằng viết tay, bên bán hứa sau vài tháng sẽ làm giấy chuyển quyền sử dụng đất, nên tôi đã tin tưởng giao trước 73 triệu đồng cho bên bán. Tuy nhiên, đến thời điểm này, tôi vẫn chưa nhận được giấy chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán. Xin hỏi, tôi phải làm thế nào để có thể có giấy chuyển quyền sử dụng đất vì hiện tôi chỉ có tờ giấy thỏa thuận mua bán và cũng không có người làm chứng.

Gia đình tôi đang quản lý, sử dụng 3.000m² đất ở thị trấn Liên Sơn, huyện Lắk, tỉnh Đắk Lắk, có nguồn gốc là đất khai hoang. Trước kia đất có giấy tờ, nhưng đã bị mất và gia đình bà đang làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi gia đình tôi nộp hồ sơ đến cơ quan thuế thì được cho biết, hạn mức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu vực thị trấn theo quy định mới chỉ còn 300m². Đất nhà tôi đã ở và làm nhà tạm từ trước năm 1993, đến năm 1996 nhà tôi mới xây dựng lại. Chính quyền địa phương, các hộ dân lân cận đều xác nhận cho gia đình tôi về nguồn gốc đất. Các hộ dân xung quanh nhà tôi đến ở cùng thời điểm hoặc sau đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hạn mức 400m² đất ở. Xin hỏi, trường hợp của gia đình tôi khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hạn mức đất ở là 400m² hay 300m²?

Năm 2007, gia đình tôi đã được UBND huyện Thái Thụy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho mảnh đất diện tích 125m2. Nay trên đất đã có nhà ở 2 tầng do tôi xây dựng nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn nhà trên. Vậy, tôi có thể thế chấp nhà đất trên cho ngân hàng không?