Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi xin hỏi, đất chuyên trồng lúa nước đã được cấp Giấy chứng nhận, nay chủ sử dụng tự ý chuyển thành đất trồng cây lâu năm và xây dựng nhà ở thì đất này có chuyển nhượng được cho người khác hay không?

Cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng một thửa đất, trong đó, có 200m2 đất ở tại nông thôn và 1.500m2 đất trồng cây hàng năm khác. Nay, công ty muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất trên nhưng không lập dự án đầu tư. Vậy, việc nhận chuyển nhượng thửa đất có thực hiện được không? Trình tự, thủ tục và các quy định pháp luật về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp liền kề đất ở (đất vườn ao) của tổ chức kinh tế như thế nào?

Khoản 3 Điều 35 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định: "Trong quá trình thẩm định, chủ đầu tư hoặc cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng được mời tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm phù hợp tham gia thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở". Khoản 5 Điều 35 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định: "Chủ đầu tư có trách nhiệm tổng hợp kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng, văn bản của các cơ quan tổ chức có liên quan để làm cơ sở phê duyệt thiết kế. Kết quả thẩm định và phê duyệt của chủ đầu tư được thể hiện tại Quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng theo quy định tại Mẫu số 7 Phụ lục I Nghị định này". Căn cứ quy định trên, tôi xin hỏi, chủ đầu tư có các cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm phù hợp tham gia thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở thì thủ tục, quy trình và các yêu cầu pháp lý liên quan để chủ đầu tư thành lập tổ thẩm định này như thế nào? Chủ đầu tư chỉ cần phê duyệt thiết kế theo Mẫu số 7 Phụ lục I Nghị định số 15/2021/NĐ-CP thôi, hay cần bổ sung Mẫu số 6 trong Phụ lục I Nghị định số 15/2021/NĐ-CP? Chủ đầu tư đã thuê đơn vị tư vấn thẩm tra tham gia quá trình kiểm tra hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và chủ đầu tư không đủ chuyên môn xây dựng, vậy lúc này chủ đầu tư có phải thuê thêm đơn vị độc lập thẩm định hồ sơ do tư vấn thẩm tra kiểm tra hồ sơ này hay không?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi là đất ở lâu dài, trên đất có biệt thự du lịch. Khi tôi xin phép kinh doanh lưu trú, chính quyền yêu cầu phải chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh. Tôi đã đăng ký biến động sử dụng đất từ đất ở lâu dài sang đất sản xuất kinh doanh lâu dài. Đến nay, do dịch bệnh COVID-19, tôi không kinh doanh lưu trú nữa và muốn bán nhà. Người mua yêu cầu tôi phải chuyển lại mục đích sử dụng là đất ở vì họ không có nhu cầu kinh doanh. Tuy nhiên, khi tôi làm thủ tục xin chuyển lại mục đích sử dụng là đất ở như cũ thì không cơ quan nào thực hiện, và cho rằng muốn chuyển sang đất ở phải xin phép và phải nộp thuế, trong khi thửa đất của tôi ban đầu đã là đất ở. Tôi xin hỏi, tôi có được đăng ký biến động chuyển trả lại mục đích sử dụng đất ở như trước đây không? Cơ quan nào thực hiện? Tôi có phải nộp thuế khi chuyển lại đất ở không?

Ngày 18/9/2019, Bộ Tài nguyên và Môi trường có Văn bản số 4712/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc thuê đất lòng hồ thủy điện. Theo đó, đối với đất lòng hồ thủy điện không giao, cho thuê đối với chủ dự án các công trình điện, thủy lợi, các đơn vị quản lý vận hành nhà máy thủy điện mà giao cho tổ chức được giao trách nhiệm quản lý và vận hành các hồ thủy điện, thủy lợi để quản lý chung. Trường hợp có sử dụng kết hợp vào mục đích phi nông nghiệp, nuôi trồng, khai thác thủy sản thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao, cho thuê cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai để sử dụng. Căn cứ hướng dẫn, công ty tôi (là chủ sở hữu nhà máy thủy điện và đang thực hiện quản lý, vận hành nhà máy; không có hoạt động nào khác ngoài vận hành phát điện) đã có công văn đề nghị UBND tỉnh xem xét thống nhất việc không giao/không thuê đối với đất lòng hồ thủy điện và chấm dứt hợp đồng thuê đất lòng hồ thủy điện đã ký trước đây. Tuy nhiên, UBND tỉnh không đồng ý và yêu cầu công ty tôi phải lập hồ sơ điều chỉnh đất đai chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, UBND tỉnh yêu cầu như vậy có phù hợp với hướng dẫn tại Văn bản số 4712/BTNMT-TCQLĐĐ không và có đúng với quy định của pháp luật hiện hành không?

Hiện có một bất cập là tồn tại 2 hệ thống tiêu chuẩn/quy phạm đo vẽ bản đồ địa hình được ban hành bởi các bộ: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải (cho các công trình giao thông); Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (cho các công trình thủy lợi); Bộ Công Thương (cho các thủy điện/nhiệt điện). Trước kia, khi Bộ Xây dựng ban hành các tiêu chuẩn ngành khảo sát địa hình trong xây dựng đã dựa theo Quy phạm 96TCN 43-90, điều này là hoàn toàn chính xác. Tuy nhiên, kể từ năm 2015, khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT về khảo sát địa hình và Thông tư số 14/2019/TT-BTNMT ban hành định mức nhằm cập nhật các công nghệ mới (cụ thể là GPS) thì các tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng phát hành dựa trên quy phạm cũ đã mâu thuẫn với Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT, gây bối rối cho các đơn vị tư vấn và chủ đầu tư, sẽ theo cái nào khi tất cả đều có hiệu lực? Nếu Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT thay thế cho Quy phạm 96TCN 43-90 thì mặc nhiên, tất cả các tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Giao Thông vận tải phát hành liên quan tới khảo sát địa hình đều vô hiệu? Nhưng ngược lại hiện nay các tiêu chuẩn ngành của các Bộ đều vẫn đang áp dụng. Vậy Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT có ý nghĩa gì trong thực tiễn hiện nay? Hay chỉ áp dụng nội bộ các dự án của Bộ Tài nguyên và Môi trường? Những bất cập chính của Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT và các tiêu chuẩn hiện nay mà Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Giao thông vận tải vẫn áp dụng theo Quy phạm 96TCN 43-90 chính là tên gọi và bản chất của lưới khống chế. Nếu theo Quy phạm 96TCN 43-90, thì hệ thống lưới khống chế cơ sở sẽ là giải tích 1/2; đường chuyền 1/2; còn theo Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT sẽ là lưới cơ sở 1/2. Quy phạm 96TCN 43-90 quy định hệ thống lưới đo vẽ dựa trên các công nghệ đo vẽ trực tiếp chủ yếu là toàn đạc kinh vĩ, nên phân biệt rất rõ công nghệ thành lập lưới tam giác hay đường chuyền, cụ thể là lưới tam giác hạng IV hay đường chuyền hạng IV; lưới giải tích cấp 1/2 hay đường chuyền cấp 1/2? Điều này rất đúng với công nghệ đo vẽ tại thời điểm đó giúp cho việc thiết kế lưới khống chế bám sát với điều kiện địa hình của khu vực đo vẽ. Với khu vực thông hướng thuận lợi cho tam giác thì dùng tam giác, còn khu vực nào thuận lợi cho đường chuyền thì sử dụng đường chuyền. Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT đã đưa công nghệ GPS vào và gộp lưới giải tích 1 và đường chuyền 1 thành lưới cơ sở cấp 1 và bắt buộc sử dụng công nghệ GPS, điều này là hoàn toàn phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên sự áp dụng ở đây là không đồng bộ, chính xác hơn là hiện nay chỉ mỗi dự án của Bộ Tài nguyên và Môi trường áp dụng Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT, còn các dự án hiện nay vẫn sử dụng các tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Bộ Giao thông vận tải ban hành dựa trên Quy phạm 96TCN 43-90. Đề nghị các cơ quan chức năng cần có giải pháp đồng bộ hệ thống này để chấm dứt tình trạng chồng chéo giữa các quy định.

Tôi có 547m2 đất trồng cây lâu năm. Thửa đất nằm trong quy hoạch đất ở nông thôn và nằm trong kế hoạch hàng năm của huyện. Nay tôi muốn chuyển 100m2 sang đất ở. Khi tôi nộp hồ sơ thì Văn phòng đăng ký đất đai cho biết, không đủ điều kiện do phần diện tích đất trồng cây lâu năm không đủ để tách sổ. Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện tách thửa và cấp sổ mới sau khi tách. Xin hỏi, vậy tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải làm như thế nào?

Đất của gia đình tôi có diện tích sau khi đo đạc thực tế là 500m2, mặt tiền tiếp giáp đường tỉnh. Kết quả đo đạc từ Văn phòng đăng ký đất đai thể hiện trên đất có nhà ở diện tích 121m2, phần còn lại là đất trống. Trong 121m2 nhà có 50m2 thuộc hành lang an toàn đường bộ. Căn nhà trên do bố mẹ tôi tạo lập năm 1985, sử dụng ổn định cho đến nay. Gia đình tôi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Về nguồn gốc, đất này do ông bà tôi tặng cho bố mẹ tôi năm 1984, nhà xây dựng năm 1985 (không có giấy tờ tặng cho, cũng không có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Gia đình tôi đang lập thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND xã đã xác nhận là đất không tranh chấp, đúng với hiện trạng sử dụng, có một phần diện tích thuộc quy hoạch đất giao thông (đường tỉnh) và phần còn lại là đất ở đô thị (quy hoạch sử dụng đất cấp xã nơi tôi đang sinh sống được phê duyệt lần đầu tiên năm 2006). Xin hỏi, trường hợp trên, gia đình tôi có bị xử lý vi phạm hành chính về đất đai (tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước) trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu bị phạt thì áp dụng theo điều khoản nào của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP? Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi muốn biết, gia đình tôi có được công nhận phần diện tích đất ở thuộc hành lang an toàn đường bộ hay không? Sau khi xác định được diện tích đất ở thì phần diện tích còn lại được xác định mục đích sử dụng là loại đất gì nếu đã được UBND xã xác nhận là hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp?

Công ty chúng tôi trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản cát, đã lập thủ tục cấp phép thăm dò, được UBND tỉnh phê duyệt trữ lượng, chấp thuận chủ trương đầu tư, báo cáo đánh giá tác động môi trường. Khi chúng tôi nộp hồ sơ cấp phép thì thời điểm nộp giấy phép thăm dò đã hết hạn và quá 6 tháng tính từ ngày phê duyệt trữ lượng theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 158/2016/NĐ-CP. Lý do chậm trễ này là do thời gian làm thủ tục liên quan đến dự án đầu tư, môi trường, thiết kế, giới thiệu đất, thời gian chỉnh sửa hồ sơ... tương đối dài, chúng tôi chưa lường trước được. Tính theo tiến độ của dự án thì vẫn phù hợp, vậy Công ty chúng tôi có còn được cấp phép hay không? Công ty đã trúng đấu giá quyền khai thác, đã chấp hành đầy đủ các thủ tục mà chỉ vì chậm theo thời gian thăm dò (là thời gian dự kiến lúc đầu) mà phải hủy cả dự án thì có phù hợp không? Đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, có hướng tháo gỡ khó khăn cho Công ty.

Căn cứ định mức dự toán thu gom, vận chuyển và xử lý chất thải rắn đô thị công bố kèm theo Quyết định số 592/QĐ-BXD ngày 30/5/2014 của Bộ Xây dựng; căn cứ thành phần công việc quy định tại mã hiệu: MT5.01.00, thì công tác quét rác đường phố bằng cơ giới bao gồm các việc: - Chuẩn bị phương tiện, dụng cụ và bảo hộ lao động; - Xe ô tô quét hút theo đúng lịch trình quy định, tới thời điểm quét đỗ cách mép vỉa 0,2m – 0,3m, bật đèn công tác, kiểm tra các thông số trước khi cho xe vận hành; - Bảo đảm tốc độ xe khi quét hút đạt 4km/h – 5km/h; - Khi rác đầy tiến hành đổ phế thải đúng nơi quy định; - Hết ca vệ sinh phương tiện, tập kết về địa điểm quy định. Để thực hiện đúng theo định mức ban hành, đề nghị Bộ Xây dựng giải đáp một số nội dung sau: Trên một tuyến đường không có dải phân cách khi thực hiện công tác quét rác đường phố bằng cơ giới có phải sẽ được thanh toán khối lượng nhân 2 lần? Vì phải quét lề đường bên trái và quét lề đường bên phải. Cụ thể tuyến đường có chiều dài 1km thì khi thực hiện công tác quét rác đường phố bằng cơ giới sẽ được thanh toán 2km. Trên một tuyến đường có dải phân cách khi thực hiện công tác quét rác đường phố bằng cơ giới có phải sẽ được thanh toán khối lượng nhân 4 lần? Vì ngoài việc phải quét lề đường bên trái và lề đường bên phải, còn phải quét gờ lề dải phân cách bên trái và gờ lề dải phân cách bên phải.

Hướng dẫn nêu trên khi áp dụng vào thực tiễn gặp rất nhiều khó khăn, nguyên nhân là:

Hiện nay quy định thẩm tra thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, điều kiện năng lực tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động tư vấn thẩm tra thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở được thực hiện theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP; chi phí tư vấn thẩm tra thiết kế xây dựng được xác định theo Thông tư số 16/2019/TT-BXD.

Quy định thẩm tra an toàn giao thông bước thiết kế bản vẽ thi công được thực hiện theo Nghị định số 11/2010/NĐ-CP, Thông tư số 50/2015/TT-BGTVT; chi phí tư vấn thẩm tra an toàn giao thông được xác định theo Thông tư số 45/2011/TT-BGTVT.

Các văn bản nêu trên vẫn còn hiệu lực thi hành, khi áp dụng vào thực tiễn, tôi nhận thấy các quy định về điều kiện năng lực tổ chức, cá nhân thực hiện thẩm tra thiết kế xây dựng và thẩm tra an toàn giao thông ở bước thiết kế bản vẽ thi công là khác nhau; kết quả thẩm tra được ban hành độc lập với nhau; chi phí thẩm tra an toàn giao thông được lập trên cơ sở đề cương thẩm tra an toàn giao thông được duyệt, dự toán lập theo hướng dẫn tại Thông tư số 45/2011/TT-BGTVT, thường cao hơn chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng trên cùng một dự án.

Do vậy, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét lại nội dung hướng dẫn tại Văn bản số 2969/BXD-KTXD. Trong trường hợp hướng dẫn trên là đúng, đề nghị hướng dẫn cách xác định từng loại chi phí thẩm tra (thẩm tra thiết kế xây dựng và chi phí thẩm tra an toàn giao thông) để có cơ sở thực hiện.