Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Gia đình tôi có một mảnh đất khai hoang khoảng từ năm 1980, hiện sử dụng trồng cây hoa màu và cây ăn quả lâu năm. Xung quanh mảnh đất hiện tại có hộ dân sinh sống, các hộ dân đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, tôi muốn đăng ký quyền sử dụng đất ở tại mảnh đất này để xây dựng nhà có được không? Nếu được thì cần chuẩn bị những hồ sơ và thủ tục gì?

Điều 56 Luật Đường sắt có quy định về miễn phép xây dựng: “Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;”. Khái niệm “thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi” tại cơ quan chuyên môn về xây dựng mới được đưa vào từ Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, trước đây là “thẩm định thiết kế cơ sở” tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, như vậy nội dung này đã bỏ sót hàng nghìn dự án đã được thẩm định thiết kế cơ sở trước đây và có quy hoạch chi tiết được duyệt nhưng không được miễn phép xây dựng mặc dù về bản chất hai khái niệm thẩm định này giống nhau chỉ thay đổi tên gọi vì thiết kế cơ sở là một thành phần của báo cáo nghiên cứu khả thi. Ngoài ra nội dung miễn phép xây dựng tại Luật Đường sắt bỏ sót rất nhiều đối tượng được chấp thuận quy hoạch quy mô dưới 2 ha (đối với dự án có nhà ở) và dưới 5 ha đối với các dự án khác quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP và khoản 5 Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP vì theo quy định tại hai Nghị định này các dự án quy mô nhỏ nêu trên không lập quy hoạch chi tiết mà chỉ lập bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ, là một thành phần của thiết kế cơ sở. Do đó nhiều địa phương không ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết mà chỉ ra văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 hoặc gộp luôn vào văn bản thẩm định thiết kế cơ sở. Bản chất đây là dự án có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt theo quy định của Nhà nước. Đối với 2 nội dung bất cập nêu trên, tôi kiến nghị, trong quá trình sửa đổi Luật Xây dựng cần sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế điểm c khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt như sau: “Sửa đổi, bổ sung điểm h khoản 2 Điều 89 như sau: “Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc thẩm định thiết kế cơ sở tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận””. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, điều chỉnh để giải quyết khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp.

Tôi có 1.500 m2 đất trồng lúa, đã được cấp Giấy chứng nhận. Tháng 2/2008, tôi xây nhà trên thửa đất này. Sau đó, UBND huyện ra quyết định xử phạt do tôi sử dụng đất sai mục đích. Trong quyết định xử phạt có ghi buộc tôi phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Tôi xin hỏi, căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, số 123/2024/NĐ-CP, đồng thời thửa đất của tôi phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất... thì tôi có được phép nộp Giấy chứng nhận, đơn đăng ký biến động, quyết định xử phạt, chứng từ nộp phạt để được cấp Giấy chứng nhận từ đất lúa sang đất ở và không phải thực hiện quy trình xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 hay không?

Tôi làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai do thừa kế lại di sản là đất của ông nội. Đất này là đất cha ông truyền lại từ thời phong kiến, được cấp Giấy chứng nhận ngày 30/6/1994, diện tích 450 m2, có 200 m2 đất ở, 295 m2 đất vườn (thừa). Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi có được đăng ký xác định lại diện tích đất ở không? Cán bộ địa chính phường cho biết, trường hợp của tôi không được đăng ký xác định lại diện tích đất ở do đã có chuyển nhượng (biên bản phân chia thừa kế), trường hợp này thuộc điểm b khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024. Xin hỏi như vậy có đúng không?

Công ty tôi đầu tư dự án cấp nước sạch nông thôn tập trung. Mục đích là sản xuất kinh doanh, cung cấp nước sạch cho người dân trên địa bàn xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Tôi xin hỏi, dự án nêu trên có được miễn tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Tài nguyên nước không, hay phải nộp tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Luật Tài nguyên nước?

Tôi nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay một thửa đất chưa có Giấy chứng nhận. Năm 2005, tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng một phần đất. Phần đất còn lại được gia đình tôi sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, vị trí phần đất còn lại nêu trên ở nhóm nhà ở hiện trạng. Theo các tài liệu trước đây thì thửa đất được thể hiện là rạch. Đến năm 2003, theo bản đồ địa chính, vị trí phần đất này được ghi là “có thửa đất” Tôi xin hỏi, phần đất còn lại của tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Tôi xin hỏi, căn cứ Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng thì tổ chức được mời có được kiểm tra nghiệm thu trong quá trình thi công hay không? Nội dung công việc kiểm tra nghiệm thu là kiểm tra hồ sơ pháp lý, kiểm tra tại hiện trường hay chỉ được làm thí nghiệm đối chứng? Tổ chức được mời tham gia được mời từ thời điểm ban hành kế hoạch kiểm tra hay mời khi có báo cáo hoàn thành công trình của chủ đầu tư?

Trước đây khi người dân hiến đất làm lối đi chung cho cộng đồng dân cư thì chỉ cần có một văn bản cam kết hiến đất cho làng xóm hoặc cộng đồng dân cư được UBND xã xác nhận. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập, dịch vụ công của các xã mới không xác nhận bản cam kết hiến đất như trước với lý do, trong danh mục hành chính công không có công việc này. Thực tế trên dẫn đến sau khi hiến đất làm đường cho cộng đồng dân cư, người dân không thể thực hiện thủ tục cấp mới, chuyển nhượng, tặng cho, cấp đổi, đăng ký biến động... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì không giải trình được lý do diện tích đất giảm. Trong khi đất được hiến làm đường thuộc quyền quản lý của xã. Các xã đều đang hướng người dân đến việc làm hợp đồng tặng cho cộng đồng dân cư, tuy nhiên văn phòng công chứng không có chức năng ghi nhận hành vi này. Người dân hiến đất không biết đơn vị chức năng nào xác nhận văn bản này. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét bổ sung dịch vụ công giải quyết bất cập này, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Năm 2019, mẹ tôi tách thửa đất gia đình đang ở thành 4 phần để chia cho 4 người con. Hiện trạng thửa đất có 300 m2 đất ở, để chia đều cho mỗi người con 100 m2 đất ở, mẹ tôi đã xin chuyển mục đích sử dụng đất thêm 100 m2 và đã đóng tiền. Khi được cán bộ liên hệ ký giấy tờ, mẹ tôi chỉ biết ký theo hồ sơ được đưa, không được hướng dẫn hay giải thích gì về vị trí đánh dấu phần đất chuyển thành đất ở. Đầu năm 2025, mẹ tôi chia lại đất cho các con, khi xem sổ, tôi mới phát hiện vị trí đất chuyển thành đất ở của 3 lô đất rất bất cập, ngay mặt tiền đường, chỉ chừa lộ giới 3 m, trong khi lô đất dài tới 35-40 m, có 2 lô vị trí chuyển thành đất ở nằm ngang hết mảnh đất (lô ngang 7 m, lô ngang hơn 10 m). Vì nhu cầu chuyển thành đất ở để xây nhà, nên vị trí đánh dấu không hợp lý và hiện tại theo quy hoạch thì lộ giới tới 8 m, mất hẳn phần đất đã chuyển thành đất ở. Gia đình tôi không được xây dựng kiên cố, phần đất chuyển thành đất ở không được sử dụng mà sử dụng cũng không được vì không ai xây nhà ở sát quốc lộ, ngang hết đất, không có sân trong khi phần đất phía sau còn rất nhiều. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn để tôi làm thủ tục điều chỉnh vị trí đất ở theo đúng mục đích ban đầu.

Vừa qua, đơn vị tôi trình thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy đối với hồ sơ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở của công trình sử dụng vốn đầu tư công. Công trình thuộc đối tượng phải thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng và thuộc Phụ lục III kèm theo Nghị định số 105/2025/NĐ-CP. Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 9 Nghị định số 105/2025/NĐ-CP, đơn vị tôi gửi hồ sơ thẩm định đồng thời tới cơ quan chuyên môn về xây dựng và cơ quan công an. Tuy nhiên, khi thực hiện thẩm định tại cơ quan công an, đơn vị tôi được thông báo, không đầy đủ hồ sơ theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định số 105/2025/NĐ-CP (thiếu văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình). Tôi xin hỏi, cơ quan công an yêu cầu văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình đối với công trình của đơn vị tôi có đúng không? Vì theo quy định, công trình của đơn vị tôi, chủ đầu tư không có thẩm quyền thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy.

Công ty tôi tham gia đấu giá một dự án nhà ở theo hồ sơ mời đấu giá của UBND tỉnh và đã trúng đấu giá. Công ty phải nộp tiền trúng đấu giá vào Kho bạc trước khi được UBND tỉnh quyết định giao đất/cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công ty đã liên hệ ngân hàng để vay vốn nộp tiền trúng đấu giá dự án trên. Tuy nhiên công ty phát sinh vướng mắc về việc huy động vốn liên quan đến Luật Nhà ở. Cụ thể, theo Điều 46 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, trường hợp huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư dự án phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai… Tôi xin hỏi, tại thời điểm nộp tiền trúng đấu giá, công ty chưa có quyết định giao đất/cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công ty có được vay vốn tại các tổ chức tín dụng trong nước để nộp tiền trúng đấu giá hay không?