Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Ban quản lý dự án của tôi được UBND tỉnh giao làm chủ đầu tư dự án A, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước; hình thức quản lý dự án là Ban quản lý dự án trực tiếp quản lý dự án; loại hợp đồng gói thầu xây lắp theo đơn giá cố định; thời gian ký hợp đồng tháng 10/2024. Đến nay đã thi công xây dựng hoàn thành. Hiện nay, đơn vị tôi đang thực hiện thủ tục quyết toán dự án hoàn thành; tuy nhiên, trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thẩm tra phê duyệt quyết toán đề nghị chủ đầu tư phải hoàn thiện thủ tục ký, đóng dấu vào các biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng các lần thanh toán mới đủ điều kiện để tiếp nhận (thực tế biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng giao nộp cho đơn vị thẩm tra đã có chữ ký đại diện hợp pháp và đóng dấu của nhà thầu tư vấn giám sát thi công và nhà thầu thi công xây dựng; chữ ký cán bộ phụ trách trực tiếp của Ban quản lý dự án). Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành: khoản 3 Điều 22 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; khoản 2 Điều 17 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 11 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng); điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng; Đơn vị tôi đang hiểu thành phần tham gia ký xác nhận biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng phục vụ thanh toán, quyết toán dự án A nêu trên bao gồm người giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư (ở đây là nhà thầu tư vấn giám sát thi công) và nhà thầu thi công xây dựng. Chủ đầu tư không bắt buộc phải ký, đóng dấu vào nội dung biên bản này hoặc có thể không cần phải tham gia. Xin hỏi, đơn vị tôi hiểu như trên có đúng không?

Năm 2014, UBND xã bán trái thẩm quyền cho gia đình tôi 1 lô đất, gia đình đã nộp đủ tiền. Năm 2017, UBND xã quy hoạch khu dân cư, có bản vẽ quy hoạch tỉ lệ 1/500, đã được UBND tỉnh giao đất để quy hoạch điểm dân cư. Lô đất gia đình tôi mua thuộc 1 trong 7 lô đất xã quy hoạch khu dân cư. Xin hỏi, gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận hay không?

QCVN 06:2022/BXD có quy định: “Các gian phòng sản xuất và các gian phòng kho, kể cả các phòng thí nghiệm và nhà xưởng có diện tích trên 50 m², các gian phòng chuẩn bị đồ ăn có thiết bị đun nấu có công suất trên 10 kW trong các nhà thuộc nhóm F1, F2, F3 và F4, được xếp vào nhóm F5”. Tôi xin hỏi, “công suất trên 10 kW” nêu trên là công suất của từng thiết bị đun nấu riêng lẻ hay là tổng công suất của tất cả thiết bị đun nấu trong khu vực bếp nấu ăn mà công ty dự kiến lắp đặt?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi được cấp năm 2019, mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị. Sau khi sáp nhập địa giới, thực hiện chính quyền 2 cấp, ông Khanh liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận thì được hướng dẫn cấp đổi lại mục đích sử dụng đất là đất ở tại nông thôn. Tôi xin hỏi, như vậy có đúng không?

Gia đình tôi có thửa đất trồng cây lâu năm, diện tích 350 m2, nằm trong khu dân cư có quy hoạch khu đất ở. Gia đình muốn chuyển đổi 100 m2 sang đất ở để xây nhà. Tháng 1/2025, gia đình tôi có làm thủ tục xin chuyển đổi nhưng Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện từ chối phê duyệt với lý do: thửa đất không đủ điều kiện tách thửa do mặt tiền thửa đất không đủ 10 m để tách làm 2 thửa theo quy định và yêu cầu gia đình bà chuyển đổi toàn bộ diện tích 350 m2 (kích thước thửa đất là: 8,92 m x 39,90 m). Hoàn cảnh kinh tế của gia đình tôi không đủ để thực hiện chuyển mục đích toàn bộ thửa đất. Tôi xin hỏi, Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dẫn như vậy có đúng không? Làm thế nào để gia đình tôi có thể xây được nhà mà không sai phạm luật?

Tôi xin hỏi, giấy chuyển nhượng đất làm nhà có chứng thực năm 1989, nay Chủ tịch xã đã chứng thực giấy trên, xác nhận thửa đất mua bán năm 1989 là đất ở, vậy khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu, có đủ căn cứ để áp dụng điểm d khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (hay điểm d khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024) hay không? Trên giấy đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ mua bán có chữ ký của các bên liên quan nên theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (hay khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024) thì trường hợp này được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất có đúng không? Đồng thời có áp dụng được khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 (hay khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2024) để được công nhận loại đất là đất ở hay không?

Theo khoản 2 Điều 9 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn: “Đối với các lô đất đáp ứng các quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 10 Nghị định này thì quy hoạch chi tiết được lập theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập “quy hoạch tổng mặt bằng”), không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và không tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch”. Tuy nhiên Sở Xây dựng lại quy định “không thực hiện theo hình thức lập quy hoạch tổng mặt bằng mà phải thực hiện theo quy định về lập quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn”. Tôi xin hỏi, như vậy có đúng thẩm quyền hay không?

Hộ ông Nguyễn Văn A được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền 300 m2 đất để xây dựng nhà ở và đã thu tiền để được sử dụng đất từ năm 1996. Từ năm 1996 đến tháng 3/2015, hộ ông Nguyễn Văn A sử dụng đất để trồng cây. Đến năm 2015 thì hộ ông Nguyễn Văn A mới xây dựng công trình nhà ở. Theo Điều 140 Luật Đất đai, những trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì phải sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014. Tôi xin hỏi, vậy với trường hợp nêu trên thì ông Nguyễn Văn A có đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng 300 m2 là đất ở không (quy hoạch là đất ở dân cư; không có tranh chấp với ai)? Nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì áp dụng theo khoản nào của Điều 140 (đề nghị được hướng dẫn thêm về cụm từ sử dụng ổn định đối với tình huống này)? Nếu không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng 300 m2 đất ở thì việc hộ gia đình xây dựng nhà ở năm 2015 trên đất UBND xã giao không đúng thẩm quyền cơ quan quản lý nhà nước xử lý giải quyết trường hợp này như thế nào? Mặt khác, đối với trường hợp UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền 300 m2 đất để xây dựng nhà ở (đã thu tiền sử dụng đất để được sử dụng đất) từ năm 1996; nhưng đến thời điểm này mới bắt đầu tiến hành xây dựng (địa bàn xã là đất ở nông thôn, chưa có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu thuộc địa bàn miễn phép xây dựng) thì có đủ điều kiện xây dựng nhà ở không? Nếu không đủ điều kiện thì xử lý vi phạm hành chính theo quy định như thế nào?

Tôi xin cấp phép san mặt bằng khoảng 400 m2 để làm nhà ở trên đất ở với tổng khối lượng dự kiến 700 m3 đất nổi. Theo mẫu hồ sơ gồm: (1) bản đồ vị trí khu vực thu hồi khoáng sản; (2) bản đồ, bản vẽ, sơ đồ địa chất, khoáng sản của khu mỏ; (3) bản đồ hiện trạng khu vực thu hồi; (4) bản đồ kết thu hồi khoáng sản; (5) bản đồ tổng mặt bằng chung toàn khu mỏ. Tôi nhận thấy, hồ sơ trên là dành cho khai thác đất mỏ số lượng lớn, còn đối với người dân, nếu đi thuê vẽ bản đồ và thiết kế như trường hợp của tôi thì chi phí khoảng 10-20 triệu đồng và không có hướng dẫn vẽ bản đồ. Tôi xin hỏi, người dân san lấp mặt bằng để làm nhà (không khai thác khoáng sản để bán hay với mục đích nào khác) thì thực hiện như thế nào?

Dự án xây dựng nhà ở xã hội triển khai đồng thời gồm 6 tòa độc lập, mỗi tòa có diện tích sàn xây dựng khoảng 17.000 m2. Tôi xin hỏi, khi xác định cấp công trình, tính tổng diện tích 17.000 m2 x 6 tòa thì cấp công trình là cấp I hay tính 1 tòa độc lập là công trình cấp II?

Năm 1997, thôn tôi thông báo chính sách tạo điều kiện cho các gia đình có 2 con trai mua đất ở ngoài mặt đường tỉnh 285 (đoạn qua thôn). Bố mẹ tôi có mua từ thôn và được giao một suất 10 m mặt đường cùng nhiều hộ khác trong thôn. Hiện trạng đất, gia đình tôi sử dụng ổn định từ năm 1997, chưa xây nhà, không tranh chấp, chỉ có một chủ sử dụng từ khi được giao đất đến nay. Bản đồ địa chính ở xã có ghi nhận bố tôi đang sử dụng thửa đất này, loại đất ONT. Giấy tờ hiện có: (1) hóa đơn đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm (còn lưu từ năm 2015 cho tới hiện tại) đứng tên bố tôi; (2) sổ bộ thuế của kế toán thôn có ghi nhận diện tích đất tính thuế là 199 m2; (3) thực tế đất đang sử dụng khoảng 285,8 m2 (theo số liệu cán bộ địa chính tỉnh về đo đạc cập nhật hiện trạng sử dụng đất lần gần nhất); (4) hóa đơn mua đất năm 1997 (không có, do thôn chỉ thu tiền, ghi nhận vào sổ của thôn, không phát lại phiếu thu/biên lai/hóa đơn cho người dân); (5) biên bản giao đất năm 1997 (không có, thôn không cấp). Tôi xin hỏi, từ các căn cứ nêu trên, gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Mức tiền sử dụng đất hoặc các loại thuế phí phải nộp để cấp Giấy chứng nhận được tính như thế nào, hồ sơ cần những gì?