Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi công tác tại ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp. Cơ quan tôi đang tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Theo Điều 55 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 của Chính phủ quy định về thành phần hồ sơ đề nghị giấy phép xây dựng phải có "một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định này". Tại thời điểm nộp hồ sơ, đối với giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng, chủ đầu tư cung cấp quyết định cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp của UBND thành phố (chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tôi xin hỏi, đối với trường hợp này thì cơ quan tôi có đủ cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng hay không?

Tôi có xe ô tô đã đóng phí sử dụng đường bộ đầy đủ hết chu kỳ kiểm định. Tuy nhiên, tôi đã sang nhượng xe cho người khác và còn 16 tháng mới tới chu kỳ kiểm định mới. Xin hỏi, tôi có thuộc trường hợp được trả lại phí sử dụng đường bộ đã nộp hay không?

Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai có quy định về trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất. Tôi xin hỏi, tài sản gắn liền với đất là những tài sản gì?

Tôi xin hỏi, giá bồi thường tài sản trên đất (cây cối, vật kiến trúc) khi thu hồi đất là giá được xác định tại thời điểm kiểm kê hay tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, quy định cụ thể tại văn bản nào?

Tôi đã có sẵn đất ở, nay muốn chuyển phần diện tích đất nông nghiệp còn lại trong cùng thửa đất ở sang đất ở. Toàn bộ thửa đất của tôi phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là đất ở nông thôn, tuy nhiên khu vực này chưa có quy hoạch xây dựng. Quy hoạch nông thôn mới và điểm dân cư nông thôn lập từ năm 2011 không quy hoạch đất của ông vào điểm dân cư nông thôn. Tôi đối chiếu quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 thì thấy đất của tôi đủ điều kiện để chuyển mục đích do đã thỏa mãn 1 trong 3 điều kiện về quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu). Xin hỏi, cách hiểu của tôi có đúng hay không?

Tôi có thửa đất trồng cây hằng năm khác, muốn chuyển mục đích sang đất nông nghiệp khác để làm nhà yến. Trường hợp này không nằm trong nội dung của kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện vị trí thửa đất là đất trồng cây hằng năm. Xin hỏi, tôi có thể đăng ký biến động sang đất nông nghiệp khác được không? Khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì có yêu cầu cần bảo đảm quy hoạch sử dụng đất hay không? Nếu không thì phải thực hiện như thế nào?

Tôi xin hỏi, trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai trước ngày Nghị định số 88/2024/NĐ-CP có hiệu lực và đã từng có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tuy nhiên, quyết định phê duyệt phương án bồi thường đã được khiếu nại và UBND tỉnh chấp thuận khiếu nại đúng về áp giá trị bồi thường đối với tài sản trên đất, vì tài sản đặc biệt không nằm trong danh sách đơn giá bồi thường của UBND tỉnh ban hành và đang được thẩm định lại để ban hành phương án bồi thường mới thì có được xem là trường hợp chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường hay không? Người được bồi thường có quyền áp dụng các quy định về bồi thường theo quy định của Luật Đất đai 2024 không?

Nhà tôi ở ven quốc lộ, thuộc khu vực thu hồi để làm đường. Trong cuộc họp đầu tiên, đất của gia đình tôi được chia làm đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm để tính giá bồi thường. Tuy nhiên, tại cuộc họp sau đó, tôi lại được thông báo, đất ở chia thành đất ở loại 1 và đất ở loại 2 (giá bồi thường đất ở loại 2 bằng một nửa giá đất ở loại 1) và đất trồng cây lâu năm cũng chia thành loại 1, loại 2 (giá bồi thường đất loại 1 gấp đôi loại 2). Tôi xin hỏi, quy định nào của Nhà nước phân loại đất ở và đất nông nghiệp như nêu trên?

Tôi xin hỏi, công ty Việt Nam đang nắm giữ các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với nguồn gốc nhà nước giao đất, nay nhà đầu tư nước ngoài mua vốn trên 50% thì có phải điều chỉnh lại Giấy chứng nhận sang hình thức thuê đất hay không? Theo tôi tìm hiểu, công ty có vốn đầu tư nước ngoài có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn thì chỉ sử dụng đất dưới hình thức thuê đất. Trong trường hợp nêu trên, quyền sử dụng đất công ty Việt Nam là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân và một số quyền sử dụng đất là nhận góp vốn từ cổ đông công ty.

Trong quá trình làm các thủ tục đăng ký biến động và chuyển nhượng đất đai, tôi được Văn phòng Đăng ký đất đai huyện yêu cầu cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi làm các thủ tục biến động khác do thay đổi địa giới hành chính (sáp nhập xã), theo quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Theo tôi, việc áp dụng Điểm h Khoản 1 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là chưa phù hợp. Tại Điều 23 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có trường hợp quy định về việc thay đổi địa chỉ phải cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra tại Khoản 1, 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ các trường hợp đăng ký biến động và khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động chỉ ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó. Đề nghị cơ quan chức năng giải thích để tôi hiểu và thực hiện đúng quy định pháp luật.

Gia đình tôi có một thửa đất do ông bà tự khai phá năm 1980 để làm vườn. Năm 2007, ông bà cho gia đình tôi thửa đất này để làm nhà và gia đình đã quản lý ổn định đến nay. Đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất, tuy nhiên chưa được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Sau khi nghiên cứu khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 7 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, gia đình tôi có 2 cách hiểu như sau: Cách hiểu thứ nhất: Gia đình không bị coi là vi phạm hành chính tự ý chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở, do chưa được giao đất, cho thuê, công nhận quyền và được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024. Cách hiều thứ 2: Gia đình bị xử phạt vi phạm hành chính hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (do hành vi vi phạm được thể hiện ở biên bản lấy ý kiến của cấp xã). Sau khi xử phạt xong mới lập hồ sơ xin đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Xin hỏi, gia đình tôi hiểu theo cách nào là đúng?